در بعضی از اسناد برای تخلف از انجام تعهد در موقع مقرر وجه الالتزام محقق می شود. این وجه الالتزام دو نوع ممکن است باشد:
وجه التزام: مبلغی است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت ناشی از عدم اجرای قرارداد یا تاخیر اجرای آن به موجب توافق معین کند. ماهیت وجه التزام ماهیت خسارت است، خسارتی که به توافق طرفین قبلاً معین شده است به همین جهت جمع بین اخذ خسارت و انجام تعهد ممنوع و از اغلاط مشهور است مگر اینکه خسارت برای تاخیر انجام تعهد باشد که باید علاوه بر  دادن خسارت تعهد را هم انجام دهد[۱] با توجه به نظر شورای نگهبان مبنی بر مغایر بودن خسارت تاخیر تادیه با موازین شرعی مواد ۳۶ الی ۳۸ و ۴۱ الی ۴۴ آ.ا.م.ا.ر سابق نیز حذف گردیده است.

نکته: اگر زن بخواهد از بابت تاخیر در پرداخت مهریه که عندالمطالبه بر عهده شوهر است خسارت بگیرد باید آنرا مطالبه کند.

۱-وجه الالتزام در تأخیر انجام تعهد

این حالت صورتی را در بر می گیرد که برای تأخیر در انجام تعهد وجه الالتزامی تعیین می شود که معمولاً این شرط بر این مبناست که برای هر روز تأخیر از شروع انجام تعهد، متعهد مبلغی به متعهدله بپردازد در صورتی که در سند برای تأخیر انجام تعهد وجه الالتزام معین نشده باشد مطالبه وجه الالتزام مانع اجراء تعهد نمی باشد.

۲-وجه الالتزام در صورت عدم انجام تعهد

در صورتی که نسبت به عدم انجام تعهد پرداخت خسارتی به صورت شرط ضمن عقد تعیین شده باشد (وجه الالتزام)، خسارت عدم انجام تعهد با وجه الالتزام قابل جمع نمی باشد. زیرا عمدتاً وجه الالتزام بدل از خسارت عدم انجام تعهد می باشد بنابراین می تواند یکی از آن را مطالبه کند.

* ابراء زمه مدیون نسبت به اصل طلب یا خسارت:

ابراء: برابر ماده ۲۸۹ ق.م عبارت است از اینکه داین حق خود رابه اختیار صرف نظر کند.

ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل مانع از صدور اجراییه ماده ۳۴ قانون اصلاحی ق.ث  و تملیک تمام مورد وثیقه نمی شود ولی بستالنکار وقتی می تواند تمام مورد وثیقه را تملیک کند که معادل آنچه را که قبلاً وصول کرده به مدیون بپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع نماید.

ابراء تنها با اراده طلبکار واقع می شود و در زمره ایقاعات است ابراء عمل حقوقی تبعی است و اعتبار و نفوذ آن تابع وجود دین است پس اگر پیش از وجود دین «ابراء عالم یجب» یا پس از سقوط آن واقع شود بی اثر است «ابراء» وقتی موجود سقوط تعهد می شود که متعهد له برای ابراء اهلیت داشته باشد.

ابراء ذمه یکی از مسئولین که مسئولیت تضامنی دارند باعث ابراء همه آنان است ابراء ویژه سقوط حق دینی است نه حق عینی که با اعراض ساقط می شود.[۲]

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۷۳۹.

۲ -کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، ص ۲۴۶.

آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند ۱۶۰ در این باره نوشته اند:
«اگر بدهکار یا متعهد قبض اداره دارایی را راجع به مالیات و یا قبض شهرداری نسبت به عوارض قانونی و یا فیش بانکی حاکی از پرداخت بدهی به حساب بانکی بستانکار یا متعهد له و یا حکم دادگاه را مشعر بر برائت ذمه او ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء به دستور ماده ۳۵ آ.ا.م.ا.ر باید در مورد فیش بانکی از بانک استعلام نماید و تأیید آن را از بانک بخواهد و پس از تأیید، محاسبه نماید و در مورد قبوض مالیاتی و عوارض قانونی وجوه پرداختی را محسوب دارد و در مورد حکم دادگاه مفاد حکم را اجراء کند.[۱]

متن ماده ۳۵ آ.ا.م.ا.ر چنین است: «در مواردی که متعهد قبوض اداره دارائی و شهرداری را راجع به مالیات و عوارض و یا فبش بانکی که حاکی از تأدیه بدهی به حساب بانکی متعهدله باشد و یا حکم دادگاه را که مشعر بر برائت باشد ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء باید وجوه پرداختی را مصوب و مفاد حکم را اجراء کند و در مورد فیش بانکی تأئیدیه آن را از بانک بخواهد.»

ز: بازداشت اموال متعهد

بازداشت اموال متعهد را در سه مبحث تشریح می کنیم:

۱-بازداشت اموال منقول

بنداول – تقاضای متعهدله – چون ممکن است که مدیون یا متعهد پس از ابلاغ اجراییه اموال خود را به فروش رساند و امکان اجراء سند را منتفی سازد، ماده ۴۱ آ.ا.م.ا.ر به متعهدله اجازه داده است که درخواست بازداشت اموال او را بنماید.

بازداشت اموال منقول به درخواست متعهدله صورت می پذیرد و مأمور اجراء با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم، با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهد اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد را می نماید. حاضر نبودن متعهد یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.

۲- ارزیابی

در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر، بیش از مبلغ مزبور باشد به تشخیص مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر ارزیاب یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.[۲]

در هر مورد که مالی برای بازداشت معرفی می شود مطابق ماده ۴۲ آ.ا.م.ا.ر  ارزیابی می شود و هرگاه معرفی کننده مال به ارزیابی متعرض باشد، فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض اظهار کند. هرگاه طرف دیگر (متعهد) هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل کند، ولی چنانچه در محل حضور نداشته باشد مراتب ارزیابی حداکثر ظرف مدت سه روز به او ابلاغ می شود، در هر مورد که به نظر ارزیاب نخستین به شرح فوق اعتراض شود و دستمزد ارزیاب وصول شود، رییس اجراء در تهران و مدیر ثبت در شهرستانها به قید قرعه از بین سه نفر ارزیاب، یک نفر را انتخاب می کند و با اظهار نظر ارزیاب منتخب و عدم نرسیدن اعتراض به ارزیابی اول ارزیابی قطعی تلقی می شود.[۳]

آقای دکتر حمیتی واقف درباره فوائد ارزیابی چنین نوشته اند:

یک فایده ارزیابی، این است که اموال مهیا برای مزایده، مشخص می شود و به این ترتیب وثیقه اختصاصی از بین وثیقه عمومی تعیین می گردد و سایر اموال متعهدله در اختیار او قرار می گیرد تا بتواند آزادانه در آنها تصرف کند.

فایده دیگر، این است که متعهد و متعهدله می توانند در زمان ارزیابی یا بعد از آن، به نظر ارزیاب اعتراض کنند و قبل از قطعی شده ارزیابی (خواه انقضاء مهلت اعتراض به ارزیابی اول یا درصورت انجام ارزیابی دوم) متعهدله می تواند تقاضا کند که از اموال متعهد، مال دیگری که فروش آن اسانتر باشد بازداشت و ارزیابی شود و در این صورت از مال پیشین، رفع بازداشت می گردد.[۴]

۳-تعیین حافظ اموال

اموالی که باید بازداشت شود در همان جائی که هست بازداشت می شود، در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد و در حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. حافظ به تراضی طرفین انتخاب می گردد و در صورت عدم توافق متعهدله، انتخاب حافظ با مأمور اجراء است. کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهد شد.

تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر  می گوید: «حافظ باید به مقدار امکان دارائی داشته باشد تا بر اثر نیاز اموالی را که به او سپرده شده است مصرف نکند و باید واجد صفت امانت باشد و تعهد کند که بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر آن را حفاظت نماید.

-تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر برای وادار کردن مأمورین اجراء به دقت در انتخاب حافظ می گوید: «مأمور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود».

اینک نمونه ای از رأی صادر شده از شورای عالی ثبت را از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در باره حافظ نقل می کنیم:

«پس از صدور اجرائیه سند ذمه ای اموالی بازداشت شد و به ژاندارمری به عنوان حافظ سپرده شد پس از مدتها حافظ را در شهر دیگری یافتند، درحالیکه مالی نداشت، بستانکار باستناد ماده ۳۷ نظامنامه اجراء عقیده داشت که باید خود مأمور اجراء طلب وی را از مال خود بدهد ولی مأمور اجراء عقیده داشت که برابر ماده ۴۲ نظامنامه اجراء باید حافظ توقیف شود.

رأی مورخ ۲۱-۱۰-۴۶ شورای عالی ثبت
«با معرفی شدن حافظ و لزوم رعایت ماده ۴۲ آ.ا.م.ا.ر دعوی هرگونه مسئولیت نسبت به مأمور اجراء، محتاج رسیدگی قضائی است.»[۵]
– نکات توضیحی:

الف: ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ نظامنامه اجراء از نظر ضمان و مسئولیت مدنی مأمور اجرا تعارض دارد که موقع اصلاح قوانین ثبت باید به آن توجه کرد.

ب: شوری در رأی بالا ماده ۴۲ را ترجیح و مورد عمل قرار داده است باین استدلال که:

۱-ً مسولین اداری باید به چنین مأمور مسؤولی حقوق و مزایای قابل ملاحظه ای  دار تا از عهده چنین خسارتی برآید و بدون این امر نمی توان او را مسؤول دانست و از طرفی حمل ضمان در ماده ۳۷ بر مسئولیت اداری و انتظامی خلاف ظاهر حکم ضمان است.

۲- تخصیص ماده ۴۳ به موردیکه حافظ به تراضی متعهد و متعهدله انتخاب شده باشد بی دلیل است.

۳- چون ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ تعارض دارند واصل برائت ذمه است لذا نمی توان مأمور اجراء را مسئول دانست و دست کم باید گفت بستانکار می تواند علیه مأمور اجراء در دادگاه طرح دعوی کند و پس از اثبات تقصیر او در انتخاب قسط، خسارت را از او بگیرد ولی در اجراء ثبت ماده ۴۲ بکار می‌رود، در هر حال عدل و انصاف هم جانب ماده ۴۲ را ترجیح می دهد.

۴: بازداشت اموال غیرمنقول

طبق ماده ۸۵ آ.ا.م.ا.ر ، مأمور اجراء مشخصات مال غیر منقول را در روی نمونه چاپی که به این منظور تهیه شده است می نویسد و آن را بازداشت می کند. اجراء ثبت مکلف است که فوراً بازداشت ملک را به متعهد و اداره محل اطلاع دهد و در صورت وضعیت و جریان ثبتی آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت اگر ملک ثبت شده باشد، مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتی) یادداشت می نماید و اگر به حکایت دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد و اجراء از آن رفع بازداشت می نماید. (ماده ۸۷ آ.ا.م.ا.ر )
و اگر ملک مورد بازداشت در دفتر املاک ثبت شده به شرح ذیل عمل می شود:

الف: اگر ملک معرفی شده مجهول المالک باشد، یا اینکه متعهد درخواست ثبت ان را نموده ولی با سند رسمی به غیر منتقل نکرده باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.

ب: اگر نسبت به ملک معرفی شده از طرف غیر متعهد درخواست ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اساساً آن ملک جزء نقاطی که به ثبت  عمومی گذارده شده است نباشد، مراتب به اجراء ثبت اطلاع داده می شود.[۶]

بازداشت مال غیر منقول ثبت شده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است و اینکه متعهد به مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا؛ به موجب حکم نهائی به ثبوت نرسیده است ممنوع است.[۷]

۱-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۲۰۹.

۲- میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی،ص۲۰۳.

۱-صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک ایران، ص۱۷۹.

۱-هرگاه متعهد له اظهار نماید که وجه نقدی یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرائی برابری کند، بازداشت می شود و بازداشت نامه به شخص ثالث و متعهد ابلاغ و در نسخه ثانی رسید گرفته می شود اعم از اینکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین حال باشد یا مؤجل[۱]
 

ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث او را ملزم می کند که وجه یا اموال بازداشت شده را به صاحب آن بدهد، والا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را اداره ثبت از او وصول خواهد کرد این نکته بازداشت نامه می بایستی قید شود.[۲]

۲-اگر شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از مال یا طلب متعهد نزد خود باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او مراتب را به رئیس ثبت اطلاع دهد، در این صورت عملیاتت اجرائی نسبت به او متوقف می شود. اما اگر ظرف مدت مذکور اطلاع ندهد عملیات اجرایی ادامه می یابد و شخص ثالث مسؤول پرداخت وجه یا مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال را از او اخذ خواهد کرد.

تبصره ۱: اگر وجود طلب یا مال متعهد نزد شخص ثالث به موجب سند رسمی محرز باشد، صرف انکار او موجب توقف اجرائی نمی شود و عملیات مذکور تعقیب می گردد.

تبصره ۲: متعهد له درصورت انکارشخص ثالث ومتوقف شدن عملیات اجرایی نسبت به شخص ثالث در مورد مذکور و در تبصره ۱ می توانند برای اثبات ادعاء خود به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهند.

۳-اگر شخص ثالث مال یا وجه یا طلب حال متعهد را که نزد او بازداشت شده است تأدیه نکند برابر مقررات اموال او بازداشت خواهد شد. (مواد ۸۵ و ۸۶ و ۸۷ آ.ا.م.ا.ر )

ح : مزایده اموال بازداشت شده

مال بازداشت شده در اجرای سند ذمه ای اعم از اینکه مال قابل تجزیه باشد یا خیر، پس از ارزیابی و قطعیت بهای آن از طریق مزایده به فروش می رسد. آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر و فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد. آگهی مزایده و آگهی الصاقی در مورد اموال منقول و غیرمنقول بازداشت شده نیزبه­ترتیب­مقرر برای اموال مورد وثیقه تهیه ومنتشرمی گردد.(ماده ۱۲۲ آ.ا.م.ا.ر )

لازم به ذکر است در مورد اموالی که به کمتر از ۱۰ میلیون ریال به مزایده گذاشته می شود فقط آگهی الصاقی کافی است.

مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود.

در این صورت پس از ارزیابی و قطعیت آن آگهی مزایده منتشر می شود اعم از اینکه مالی مورد بازداشت قابل تجزیه باشد یا نه[۳].

نکات کاربردی در بحث مزایده اموال بازداشت شده:

۱ ) در مزایده اموال، رعایت مواد ۱۵۲، ۱۵۷ الی ۱۶۷ و ۱۷۳،۱۷۴،۱۷۵و ۱۸۲ آ.ا.م.ا.ر  الزامی است.

۲ ) در صورتی که مال بازداشتی در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می گردد. (ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )

آگهی مزایده به دستورماده ۱۲۲ آ.ا.م.ا.ر پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می گردد:

۱-آگهی مزایده غیر منقول

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می شود:

نام و نام خانوادگی مالک.
 

محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک.
 

هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی های الصاقی قید می گردد.
 

تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
 

تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
 

اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.
 

روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
 

قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
۲-اگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود:

نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
 

روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
 

قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
۳- ماده ۸۱ آ.ا.م.ا.ر .

۴- ماده ۸۳ آ.ا.م.ا.ر

آقای دکتر جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق، ذیل واژه «مزایده» (اصلاح ش ۵۱۰۲) نوشته اند «… چون قیمت معینی که از طرف بایع مأخذ و مبدأ شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است، گاهی ممکن است به علت پیدا نشدن طالب، همان قیمت مبدأ ثمن محسوب گردد چنانکه در مورد ماده ۳۴ ق.ث  چنین است، در حراج، مبدأ مذکور وجود ندارد…».
آقای دکتر حمیتی واقف بر این نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قائل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از ان شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آئین نامه(قبلی)، رعایت مقررات دوماده۱۴۰ و ۱۴۱ را درمورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته‌اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قایل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از آن شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آیین نامه، رعایت مقررات دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی، مصداق بارز اجتهاد در برابر نص است[۲].

درعملیات اجرائی مربوط به اسناد ذمه‌ای ووثیقه ای، پس از ارزیابی اموال، نوبت به حراج اموال می رسد، حراج، حکم انصاف و عدالت است و به معنی این است که بدهکار، اموالی را که وثیقه اجرای تعهدات اوست، به عنوان مکافات عدم تعهدات خود باید از دست بدهد.
عملیات حراج علنی است پس از آغاز تا پایان چنین باید باشد. پس از انتشار آگهی حراج مردم می توانند مال مورد حراج را ببینید و اوصاف آن را یادداشت کنند و آن اوصاف را با مندرجات آگهی حراج مطابقت دهند، تا در هنگام تحویل (چه منقول و چه غیرمنقول) مال دیگری به جای آن چه دیده داند به آنان داده نشود.

ضرورت مشاهده مال، به خصوص در مورد مال غیرمنقول محسوس تر است.زیرا برخلاف اجراء آمده است، ختم واقعی عملیات اجرایی، در مورد مال غیر منقول، تنظیم سند انتقال اجرایی نیست.

جلسه حراج، خواه به سویله مرکز حراج تشکیل شود، خواه به وسیله اجرای ثبت، یک جلسه ۳ نفری است که یکی از اعضای آن، نماینده دادستان (در مقررات فعلی، نماینده رئیس دادگستری) است. رئیس مرکز حراج، یا معاون اوست. عضو سوم، متصدی حراج است. اگر مرکز حراج تشکیل نشده باشد، رییس جلسه، رئیس اجرای ثبت است. انجام حراج، بدون حضور نماینده رئیس دادگستری باطل است.[۳]

حراج در یک جلسه برگزار می شود و از ساعت ۹ صبح روز تعیین شده آغاز و تا ساعت ۱۲ صبح همان روز ادامه خواهد یافت و اگر مالی، به قیمت پایه حراج هم مشتری داشته باشد به او فروخته یم شود و دلیلی برای خودداری از این کار وجود ندارد. زیرا در آگهی حراج نوشته نمی شود که «مرکز حراج یا اجرای ثبت در قبول یا رد پیشنهاد آزاد است». هرگاه در این جلسه خریدار پیدا نشود، به تقاضای بدهکار یا بستانکار در جلسه دوم، مال به حراج گذاشته می شود و هرگاه در این جلسه هم خریداری پیدا نشود، مال پس از گرفتن حق اجرا و هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی (در اجرای اسناد زمه ای) و حق حراج، به بستانکار واگذار می شود. یعنی مال منقول به متعهدله تحویل داده یم شود و مال غیر منقول، پس از تنظیم و ثبت سند انتقال اجرائی

به او تحویل داده می شود. واضح است که هزینه های تنظیم سند به عهده متعهدله یا خریدار است.

دلیل برگزاری جلسه حراج، باید کتبی باشد و صورت مجلس حراج، با انقضاء آخرین ساعت حراج یعنی ساعت ۱۲ صبح روز تعیین شده، باید تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و خریدار و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها برسد. این نیز از علنی بودن عملیات حراج ناشی می شود. حتی اگر حراج منتهی به فروش مال نشود، باز هم باید صورت مجلس حراج تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها ها برسد.

جلسه حراج، با این که به وسیله مأمورین رسمی برگزاری می شود، ولی باید دانست که چون تقاضای صدور اجراییه، از طرف بستانکار (متعهدله) تسلیم شده است و عملیات اجرایی برای نیل او به حق خود است، هر زمان که بستانکار بخواهد، می تواند کتباً تقاضا کند که عملیات حراج مختومه شود. در این صورت، حراج منتفی خواهد شد و مدیون می تواند تا انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی را بپردازد تا وثیقه فک شود.[۴]
طبق ماده ۱۲۸ آ.ا.م.ا.ر – افراد زیر نمی توانند در حراج شرکت کنند:

رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.
طبق ماده ۱۲۳ آ.ا.م.ا.ر – هرگاه در مورد وثیقه، سند چند ملک باشد که در حوزه های مختلف ثبتی واقع شده باشند، آگهی در همه نقاط مربوط به ملک الصاق و در آگهی تصریح می شود که جلسه حراج در ثبت محل تنظیم سند که شهر… است تشکیل خواهد شد.[۵]

بند سوم : مستثنیات دین

طبق یک اصل کلی در حقوق برخی از اموال اشخاص قابل توقیف و بازداشت نمی باشدکه از انها تحت عنوان مستثنیات دین بحث می شود.

الف: اموال مشمول حکم مستثیات دین

اموال و اشیایی که ذیلاً نوشته می شود جزء مستثنیات دین می باشد و برابر نص ماده ۶۱ آ.ا.م.ا.ر  قابل بازداشت نیست:

۱ ـ مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.

۲ ـ لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او لازم است.

۳-آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او.

۴ـ وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان.

۵ ـ وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او.

۶ ـ سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می‌باشد.

تبصره۱ـ درصورت فوت متعهد، دیون ازکلیه اموال بجامانده ازاوبدون استثناء چیزی، استیفاء می‌شود.

تبصره۲ـ در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیاء موصوف با نیاز اشخاص فوق‌الذکر، رئیس ثبت محل با توجه به وضعیت خاص متعهد و عرف محل، مطابق ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر  اتخاذ تصمیم خواهدکرد[۶].

-در خصوص مستثنیات دین مقرراتی وجود دارد که در این موارد می توان به ماده ۶۵ ق.ا.ا.م،‌ مصوب ۱۳۵۶[۷]، ماده ۶۱ آ.ا.م.ا.ر  مصوب ۱۳۸۷ و ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ وجود دارد با اینحال رعایت مستثنیات دین می بایستی در محدوده خاص آن قانون اجراء گردد. آقای علیرضا میرزائی در کتاب حقوق ثبت کاربردی ص ۲۳۷ ضمن اشاره به مطلب فوق توضیح می دهند که: متأسفانه قضات محترم دادگستری تهران به چنین امر بدیهی و ساده حقوقی توجه نکرده اند و در تاریخ ۲۴/۱۱/۷۵ و به اکثریت چنین نظر داده اند[۸] که:

(مستثنیات دین منحصر به مواردی است که دئر ماده ۶۵ ق.ا.ا.م احصاء شده است)

چنین نظریه ای از هیچ جایگاه و اساس حقوقی برخوردار نیست و خوشبختانه هیچگاه مد نظر مفسرین حقوقی و مجریان امر (حقوقدانان از یک سو و کارشناسان ادارات ثبت اسناد و املاک از سوی دیگر) واقع نگردیده است.

ب: اعتراض به بازداشت مستثنیات دین[۹]

هرگاه در بازداشت اموال، مأموران اجراء به مستثنیات دین توجه نکنند، یعنی به مصون بودن بعضی از اموال مدیون از بازداشت بی اعتنا باشند، یکی از اطواری اجرایی حادث می شود. در دو ماده ۶۱ و ۱۳۳ آ.ا.م.ا.ر از این اموال نام برده شده است. صدر ماده۶۱ می گوید:

«اموال و اشیاء زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود…». پس در بند اموالی را ذکر کرده است. بنابراین ماده دو اشکال به نظر می رسد: یکی اینکه با آوردن جمله «…از مستثنیات دین است…». نشان می دهد که همه مستثنیات دین را در این ماده نیاورده است. چنانکه در بند ۵ نوشته است:

«سایر اموال  و اشیائی که به موجب قوانین خاص غیرقابل توقیف می باشد.»

اشکال دیگر، این است که در کنار کلمه «اموال» کلمه «اشیاء» را نیز آورده است و توجه نداشته است که «مال» بازداشت می شود نه «شی».

شیء اصطلاح حقوقی نیست و در حقوق جائی ندارد و در عرف، به آن چه خرده ریز است شیء گفته می شود.

-یکی از موارد اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، این است که اموال همه مدیون، به جای اموال او بازداشت می شود. در حقوق ایران، چون اموال زن و شوهر از یکدیگر جداست، اگر اجرائیه خطاب به شوهر صادر شده باشد (چنانکه غالباً چنین است)، نمی توان در مقام اجرای مفاد اجرائییه، اموال زن را بازداشت کرد و از این حیث، این اموال مثتسنیات دین است.

اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، باید به مدیرکل اجرای مفاد اسناد رسمی (در تهران) یا به رییس اجرای ثبت یا به رییس اداره ثبت (در شهرستان ها) تسلیم شود تا او تصمیم مقتضی اتخاذ کند. تصمیم او ابلاغ می شود. اگر این تصمیم رافع مشکل نبود، می توان ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، به هیأت نظارت شکایت کرد.[۱۰]

زیرا نه اعتراض به بازداشت مستثنیات دین و نه اعتراض به تصمیمی که در رسیدگی به اعتراض صادر شده است، هیچ یک، نیاز به رسیدگی قضائی ندارد. مثلاً هرگاه وسیله نقلیه مورد نیاز و متناسب با شأن مدیون را مأموران احراء بازداشت کرده باشند، چون به موجب بند ب ماده ۵۲۴ ق.آ.د.م مصوب ۱۳۷۹، ناظر به بند ۵ ماده ۶۹ آ.ا.م.ا.ر، چنی وسیله نقلیه ای از مستثنیات دین محسوب می شود، اعتراض باید به مدیرکل احراء یا رئیس اجرای ثبت یا رییس اداره ثبت تسلیم شود و هم اوست که باید با توحه به وضعیت مدیون، تشخیص دهد که آن وسیله نقلیه با شأن مدیون متناسب و مورد نیاز اوست یا نه، که در صورت اول جزء مستثنیات دین است و در صورت دوم، از شمار مستثنیات دین خارج است.[۱۱]

۱ – میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی، ص۲۳۳.

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰.

۲ – بند ۳ ماده ۱۷۴ آ.ا.م.ا.ر .

۱ – آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص ۱۵۷.

۲-زاهدی، عاطفه، ائین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۶.

۱ -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۲۱۲.

۲ -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج۱، ص۲۵۳.

۳ – مجموعه دیدگاههای قضائی (قضات دادگستری استان تهران) ص ۱۳۹-۱۴۰.

۴ -دکتر حمیتی واقف – احمد علی کتاب حقوق ثبت ص ۱۷۵-۱۷۲.

۱ – ماده ۱۶۹ آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی.

الف: تقدم در وصول مطالبات

تقدم در وصول مطالبات برای بستانکاری که بازداشت به نفع او در تاریخ مقدم صورت گرفته است؛ طبق ماده ۵۶ آ.ا.م.ا.ر  و تبصره آن هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند (اعم از اینکه اجرائیه از ثبت باشد یا از دادگاه یا سایر مراجع قانونی) آن که به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته، نسبت به وصول طلب از مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان حق تقدم دارد. اما چنانچه بازداشت به نفع هیچ‌یک از بستانکاران صورت نگرفته باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت نمایند، پس از بازداشت، مال مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان بین بستانکاران، به نسبت طلب آنان، تقسیم می‌شود و هر نوع قرارداد خصوصی، خلاف ترتیب مذکور در مواد ۵۶ و تبصره آن، نسبت به ثالث، اعتبار ندارد. (ماده ۵۷ آ.ا.م.ا.ر )

ب: ممنوعیت نقل و انتقال

ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت‌شده؛ پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و به انتقال انجام‌شده نسبت به مال مذکور مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نمی‌شود؛ هرچند که انتقال با سند رسمی صورت گرفته باشد مگر اینکه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است اجازه دهد که در‌این‌صورت، اشخاص ذی‌نفع باید تکلیف ادامه بازداشت مال یا رفع آن را معین نمایند[۱].(ماده ۸۹ آ.ا.م.ا.ر )

نکته: علی‌رغم ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده، در دو مورد، متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت، مال منقول یا غیرمنقول بازداشت‌شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه دهد؛

در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی که مال برای استیفای آن بازداشت‌شده است، نقداً تأدیه نماید. در این صورت، پس از استیفای حق متعهدٌله و هزینه اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
در صورت رضایت کتبی متعهدٌ‌له در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد. (ماده ۹۳آ.ا.م.ا.ر )
ج: عدم قبول ادعای ثالث نسبت به اموال بازداشت شده

عدم پذیرش ادعای شخص ثالث نسب به مال بازداشت‌شده؛ پس از بازداشت مال، ادعای شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده قابل ترتیب اثر نمی‌باشد مگر در موارد زیر که از مزایده خودداری می‌گردد:

‌ در موردی که متعهدٌ‌له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا در رهن و وثیقه طلب اوست.
در صورتی که مال، قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت، بابت طلب معترض، توقیف شده باشد.
هرگاه شخص ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیر‌قطعی بر حقانیت خود ارائه نماید.
در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به‌عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
در صورتی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در خصوص بندهای۱ و ۲ فوراً و در مورد بند ۴ پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث، از مال رفع بازداشت می‌شود اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. (ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که هر یک از موارد فوق پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول

تحقق یابد، اداره ثبت، صورت‌مجلس مزایده را ابطال و به شرح فوق عمل می‌نماید. (تبصره یک ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )[۲]

۱-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت، ص۲۱۳.

۱ -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور ۱۳۹۰.