در واقع طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند وخط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. در نقشه های طرح جامع – که معمولاً در مقیاس یک ده هزارم و یک پنج هزارم تهیه می شود – محل استقرار  و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز) تراکم های جمعیتی، حدود حریم ها و محدوده های شهری ( موجود و پیشنهادی) و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند.
گزراش طرح جامع نیز حاوی اطلاعاتی دربارۀ اوضاع جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی شهر، ضوابط و مقررات کاربری اراضی، شبکه معابر و تأسیسات زیر ساختی است. طرح جامع به سفارش مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

اما طرح تفصیلی – چنان که از عنوان آن پیداست – جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است.

مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری وهمچنین طراحی آن ها را به عهده دارد.

علاوه بر این، تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ کاربری، تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد.

بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون مادۀ ۵ هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تصویب، شورای عالی شهرسازی و معماری  ایران خواهد بود.

تفاوت طر ح تفصیلی با طرح جامع در جزئیات است، بدین صورت که کلیات طرح جامع، متن و نمودارهای آن به شکل نقاط، خطوط و سطوح مشخص برنامه ریزی روی نقشه ترسیم می شوند.

طرح های تفصیلی در درجۀ اول ابزار دقیقی هستند جهت تعیین موقعیت املاک نسبت به طرح های شبکه های شهری و کاربری های خدماتی و در این صورت است که با ورود مالکین املاک و اراضی شهری، فرآیند اجرای بافتهای شهری تکوین می یابد.

در حقیقت نقشه های طرح تفصیلی پلی است بین نقشه های طرح جامع و آنچه قرار است در شهر به اجرا در آید(نقشه اجرایی). به نقشۀ اجرایی با جزئیات بیشتری نسبت به طرح های جامع نظر می شود و تکلیف هر ملک یا قطعه زمین از نظر کاربری، تراکم، ارتفاع، تفکیک اراضی و…در پهنۀ شهر،ناحیه و محله روشن می گردد.[۲]

مبحث چهارم : قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ با اصلاحات

اجرای مفاد این قانون توسط شهرداری خود به گونه ای ایجاد تحدید مالکیت در املاک مالکان خصوصی می نماید. در مادۀ یک این قانون مقرر داشته که :« نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تأمین نیازمندیهای شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگها(توقفگاه) و میدانها و حفظ و نگهداری پارکها و باغهای عمومی موجود و تأمین سایر تأسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها از وظایف اساسی شهرداریها است و شهرداریها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی و نقشه های جامع هستند.»

در قسمت دوم مادۀ ۲ شهرداریها را مکلف کرده که عوارضی را که براساس قسمت اول این مادۀ جمع آوری می کنند در صرف این گونه طرح ها مصرف نمایند. یعنی قانونگذار برای اجرای این طرحها منبع درآمدی خاصی معرفی نموده است، که همان عوارضی است که از مردم درمحدودۀ قانونی شهری تهیه می شود.

در مادۀ ۴ این قانون به شهرداری های مشمول مادۀ ۲ اختیار تعیین ممیزی عوارض مربوطه را محول نموده است.در تبصره سه نحوه تعیین ممیزی در صورتی که مالکان همکاری با مأمورین شهرداری نکنند، را مشخص کرده است.

مادۀ ۵ بیان میدارد که اگر مالکان مشمول مادۀ ۲ در مهلت مقرر (شش ماه) اعلام بها نکنند، عوارض متعلقه برای مدت تأخیر به دو برابر افزایش خواهد یافت.یعنی مالکان در این صورت جریمه می شوند. و در مادۀ ۶ پا را فراتر گذاشته و بیان داشته که اگر اعلام بها کمتر از هفتاد درصد قیمت املاک باشد، نیز شهرداری عوارض مربوطه را به دو برابر افزایش می دهد. در مادۀ ۸ این قانون کمیسیونی بدین منظور تعیین نموده است که چنانچه مالکان نسبت به اعلام ممیزی اعتراضی داشته باشند، درآن کمیسیون مطرح می شود و رأی کمیسیون قطعی است.اعضای کمیسیون شامل سه نفر افراد محلی بصیر و مطلع در تقویم املاک که یک نفر آن از طرف انجمن شهر و یک نفر از طرف رئیس دادگاه شهرستان و یک نفر از طرف وزارت کشور تعیین می شود.در مادۀ ۹ مدت اعتبار ممیزی را بیان می کند که تا پنج سال می باشد. اما اگر ملکی تغییر کند و براساس آن قیمتش بالا رود، بایستی مالک افزایش قیمت را به شهرداری مربوطه اعلام تا شهرداری در سال بعد براساس آن قیمت عوارض را اخذ نماید.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در

حقوق ایران

 
مادۀ ۱۱ در خصوص اراضی واقع در محدوده شهر که فاقد ساختمان اساسی بوده و یا باغ شهری به آن اطلاق نشود، در صورتی که تا یکسال بعد از پایان مهلت مقرر در مادۀ ۵ مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند، شهرداریهای مشمول مادۀ ۲ این قانون مکلفند اینگونه املاک را بتصرف در آورده و به قایم مقامی مالک از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه ای بفروش برسانند ومطالبات خود را به انضمام جرایم و هزینه های متعلقه به اضافه پنج درصد قیمت ملک به سود برنامه نوسازی از محل بهای ملک برداشت نموده، مابقی را در حساب سپرده ثابت شهرداری در بانک نگهداری کنند ، تا صورت مراجعه مالکین یا نمایندگان قانونی آنان در مقابل اخذ رسید به آنها پرداخت شود و هرگاه ظرف ده سال مالک ملک یا نمایندگان قانونی آنان مراجعه ننمایند وجوه مذکور بحساب درآمد نوسازی منظور خواهد شد. در این مادۀ قانونگذار به شهرداری ها اجازه و اختیار داده است، که نسبت به سلب مالکیت که فراتر از تحدید مالکیت است اقدام نمایند. و ملک مالک را بخاطر قیمت ناچیز در مقابل قیمت خود ملک تصرف و مزایده و بفروش برسانند ودر ظرف مدت ده سال اگر مالک پیدا نشود و یا اعتراض نکند کاملاً بهای ملک را در حق خود ضبط می کنند. مادۀ ۱۲ نیز در ادامه این مادۀ نیز یک نوع تحریم اجتماعی مالکان را بیان کرده است.که براساس آن اگر مالکان در ظرف دو ماه نسبت به پرداخت عوارض اقدام ننمایند. به مؤسسات برق و گاز استعلام نموده و نسبت به قطع امتیاز آنها اقدام می نمایند.مادۀ ۱۳ نیز این اختیار را به شهرداری ها داده است که نسبت به اخذ عوارض خود، با صدور اجراییه نسبت به وصول طلب خود از مالک یا استیفا آن از عین ملک مالک اقدام نمایند.یعنی بدون توجه به تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی، قرار تأمین خواسته را صادر و اجرا می کنند.تبصره یک این مادۀ سایر ادارات را نیز مکلف به انجام دستور می نماید. یعنی شهرداری ها با این اختیارات  همانند یک مرجع قضایی عمل می کنند.

مادۀ ۱۴ سود تأخیر تأدیه را بر مبنای صدی نه زیان دیر کرد در سال تعیین می نمایید. مواد ۱۵ تا ۱۸ نحوۀ عملکرد شهرداری را در اخذ ملک برای اجرای طرح را بیان می کند.

در مادۀ ۱۹ بیان می دارد که پس از اجرای طرح مقدار از ملک متروک ماند، می تواند آنرا به مالک مجاور بفروشد.چون مالک مجاور نسبت به دیگران حق تقدم دارد. مادۀ ۲۰ نحوده پرداخت وجوه به مالکان از طرف شهرداری بیان می کند. که در قسمت آخر مادۀ نحوه پرداخت اقساط را بیان کرده است، که این خود نیز به حقوق مالکانه اشخاص ضرر می رساند. در این حالت حقوق مالکان از دو جهت تحدید و پایمال می شود، از جهت اخذ ملک و ازجهت نحوه پرداخت بهای ملک که هر دو به ضرر مالک تمام می شود.

مادۀ ۲۱ در خصوص مواردی است که اگر ملک مالک در رهن باشد، شهردادی دین مالک را به داین داده و ملک را فک رهن کرده و تصرف می نماید.اگر دین مالک کمتر از قیمت ملک باشد، شهرداری مابقی وجه را به مالک باز می گرداند. مادۀ ۲۲ در خصوص نحوه استفاده و واگذاری ملک توسط شهرداریها به سایر سازمانها جهت اجرای طرحهای مربوطه می باشد.مادۀ ۲۳ شهرداری ها را مکلف نموده است، که نظارت بر کیفیت و چگونگی ساخت وساز  ساختمانها را با توجه به مقررات و آیین نامه های موجود در این داشته باشد.همچنین در این خصوص شهرداری ها را مکلف به تهیه نقشه جامع نموده است. مادۀ ۲۴ بیان می دارد که شهرداریها می تواننددر موقع تنظیم و اجرای طرحهای نوسازی و همچنین توسعه با احداث معابری که عرض آنها حداقل بیست متر باشد، با رعایت نقشه جامع و یا نقشه هادی شهر طرحهای مربوط را به تناسب موقعیت محل و …اراضی مازاد را در صورت عدم احتیاج از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری بفروش رسانیده وجوه حاصله را بحساب درآمد نوسازی و عمران شهری موضوع این قانون منظور کنند.

مادۀ ۲۵ موارد استنکاف مالک از انتقال سند ملک به شهرداری ها را بیان نموده است.که در نهایت دادستان به قائم مقامی مالک مراتب انتقال سند را انجام داده و ملک را در اختیار مجری طرح قرار می دهد.که این هم یک نوع سلب مالکیت به معنای خاص خود می باشد.

زمین و خاک به عنوان اساسی ترین
عنصر حیات بشری و جایگاه تکوین و رشد گیاهان، موهبتی است الهی، که به رسم امانت به انسان سپرده شده است، تا با بهره برداری بهینه و حفاظت از آن قوام و نسل خویش و گیاهان و جانوران را تضمین نماید.
حداقل هفتصد سال زمان لازم است تا یک سانتی متر مکعب خاک زراعی تشکیل شود.
دستیابی به مهترین هدف وزارت جهاد کشاورزی یعنی امنیت غذایی، مستلزم تداوم بهره برداری از اراضی زراعی و باغی می باشد.
به ازای هر هکتار زمین کشاورزی که از مدار تولید خارج می شود رقمی معادل هفت تا هشت تن از تولید محصولات کشاورزی کاسته می شود.
در مقابل هر دو الی سه هکتار زمین کشاورزی که از دست می رود حداقل یک اشتغال سالم در بخش کشاورزی حذف می شود، که برای جبران آن بایستی در سایر بخش ها سرمایه گذاری شود.
عدالت یعنی هرچیزی جای خودش باشد، پس انجام فعالیت های کشاورزی بر روی اراضی کشاورزی و فعالیت های ساختمانی و شهرسازی بر روی اراضی غیر کشاورزی، عین عدالت است.
در اکثر مناطق می توان شهر و خانه ساخت ولی همه جا نمی توان کشاورزی کرد.
رشته دانشگاهی بعنوان رشتۀ « برنامه ریزی آمایش سرزمین(land use planning)» در کشورهای توسعه یافته دارای جایگاه با اهمیتی در بین رشته های دانشگاهی بوده و در کشورما با وجود این همه رشته های دانشگاهی، فقدان رشته مذکور مشکلات جبران ناپذیری را در برنامه ریزی های توسعه ایجاد نموده است.
در بیشتر شهرهای کشور تنها پنج درصد از اراضی دارای پتانسیل کشاورزی می باشند.
الگوی توسعه در ارتفاع به جای گسترش شهرها در سطح می تواند نقش مهمی در کاهش هزینه های مدیریت شهری(ایجاد خدمات زیر بنائی، امنیت و نگهداری) و همچنین حفظ اراضی کشاورزی داشته باشد.
براساس مادۀ ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن، هرگونه نقل و انتقال و واگذاری زمین به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی برای امر مسکن در خارج محدوده شهرها ممنوع می باشد.
به استناد مادۀ ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، تفکیک، افراز و تقسیم اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی و یا افرازی مجاز نخواهد بود، برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلا مانع است.
به موجب تبصرۀ ۳ مادۀ ۱ قانون: ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیات ها و مراجع مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها و تغییر کاربری آنها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمان جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر سازمان مذکور را اعمال نمایند.
به موجب مادۀ ۲ قانون در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می شود هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد، که به عوارض «مادۀ ۲» معروف است.
به موجب مادۀ ۹ قانون؛ به منظور حمایت از تداوم کاربری اراضی زراعی و باغ ها واقع در محدودۀ قانونی شهرها و شهرک ها که در طرح های جامع و تفصیلی دارای کاربری کشاورزی می باشند، دولت و شهرداری ها موظفند تسهیلات وخدمات شهری را مطابق تعرفه فضای سبز شهرداری ها در اختیار مالکان اراضی مذکور قرار دهند.
به موجب مادۀ ۸ قانون: صدور مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیر بنائی مانند: آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاه

ذیربط در اراضی زراعی و باغ ها(موضوع مادۀ یک این قانون) توسط استانداری و شهرداری ها و سایر مراجع ذیربط صرفاً پس از تأیید«کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک» این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد.
به موجب بند ۱ دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری مجاز: برداشت یا افزایش شن و ماسه، ایجاد بنا و تأسیسات، خاکبرداری، گودبرداری، احداث کوره های آجر و گچ، پی کنی، دیوار کشی اراضی، دپوی زباله و نخاله های ساختمانی و ضایعات فلزی، ایجاد سکونت گاه موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، دفن زباله های واحد صنعتی، رها کردن پساب واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله گذاری، عبور شبکه های برق، انتقال تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق، مخلوط ریزی و شن ریزی، احداث راه آهن و فرودگاه، احداث پارک و فضای سبز، پیست ورزشی، استخر های ذخیره آب غیر کشاورزی، احداث پارکینگ، محوطه سازی(شامل سنگفروش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)، صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصرۀ ۴ فوق الذکر، صنایع دستی، طرح های خدمات عمومی، طرح های تملک دارائی های سرمایه ای در صورت عدم اخذ مجوز از کمیسیون تبصرۀ ۱ مادۀ ۱ یا موفقیت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان در رابطه با فعالیت های تبصرۀ ۴ الحاقی به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد.
به موجب مادۀ ۱۰ قانون: هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب گردد، چنانچه بطور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک این قانون صورت پذیرد، جرم می باشد.
به موجب مقررات مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: به منظور اجرای قانون و جلوگیری از هرگونه عملیات تغییرکاربری غیر مجاز در اراضی زراعی و باغ ها، مأمورین جهاد کشاورزی مکلفند ضمن بازدید از اراضی زراعی و باغ ها در صورت مشاهده هرگونه جرم ضمن توقف عملیات نسبت به تنظیم صورت جلسه اقدام نمایند.
به موجب تبصرۀ ۱ مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مختلف جلوگیری نمایند.
به استناد تصرۀ ۲ مادۀ ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون: مدیریت های جهاد کشاورزی مکلفند با توجه به صورتجلسه تنظیمی در اسرع وقت نسبت به طرح دعوی علیه مجرم یا مجرمین به مراجع قضایی اقدام، تا مراجع قضائی برابر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و نسبت به صدور حکم اقدام نمایند.
به موجب مادۀ ۳ قانون: کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک این قانون اقدام به تغییر کاربری، نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تاسه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر مختلف بوده است محکوم خواهند شد.
به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۱۰ قانون: مأمورین جهاد کشاورزی موظفند با حضور نیروی انتظامی و نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت مجلس رأساً به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
به موجب مقررات مادۀ ۳ قانون: متخلفین در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون: هرکدام از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در صورت تکرار جرم علاوه بر جریمه مذکوربه انفصال دایم از خدمت دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد.
سردفتران متخلف نیز به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به ۶ ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.
دارندگان مجوز اعم از فعالیت های موضوع تبصرۀ ۴ الحاقی به مادۀ یک و یا آن دسته از طرح های که از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک مادۀ یک مجوز تغییر کاربری دریافت نموده اند، مکلفند اراضی مورد نظر را منحصراً برای کاربری مورد تقاضا بهره برداری نمایند و استفاده از آن برای سایر کاربری ها بدون اخذ مجوز از سازمان های جهاد کشاورزی یا کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک ممنوع بوده و از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردند.
مبحث چهارم : حفظ اراضی زراعی و باغ ها

در این مبحث در دو گفتار، حفظ کاربری اراضی و باغ ها با توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی، ضمانت اجراهای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغ ها را مورد بررسی قرارر می دهیم.

گفتار اول:حفظ کاربری اراضی و باغ ها به توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی

اشاره به افزایش افزون جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها و استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، ازمهمترین عوامل گسترش فضای شهری محسوب گردیده و سبب گرایش متقاضیان زمین به سمت فضای سبز اطراف شهرها،خصوصاً اراضی زراعی و باغ ها می گردد. هر روز شاهد تغییرات بی رویه اراضی کشاورزی حاشیه شهرها بالاخص کلان شهرها و تبدیل آن به مناطق مسکونی و یا صنعتی هستیم. مسئولیت تأمین امنیت غذایی و حفظ محیط زیست انسانی موجب گردیده تا دولت از سالهای دور با تدوین قوانین مختلف در صدد جلوگیری از خرد شدن و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر آید. تشکیل شرکتهای سهامی زراعی، پرداخت تسهیلات بانکی در جهت احیاء قنوات و پوشش انهار و نهایتاً جرم انگاری تغییر کاربری بدون مجوز، از تدابیری است که مجموعاً دولت و نهاد قانونگذار برای حفظ اراضی زراعی و باغ ها پیش بینی نموده است.از مجموع ۱۶۴میلیون هکتار عرصه کشور،مساحت۲/۱۴ هکتار برابر ۹ درصد از آن را جنگل پوشانده و ۸۶ میلیون هکتار برابر ۵۴ درصد از آن را مراتع تشکیل می دهد، همچنین ۵/۲ میلیون هکتار از عرصه های کشور را بیشه زارها و دختچه ها، تشکیل داده اند. که قریب ۵/۱ درصد آن را شامل می گردد. و ۳۲ میلیون هکتار اراضی باقی مانده مقدار ۱۸ میلیون هکتار آن یعنی معادل ۱۱درصد از اراضی کشور بعنوان اراضی زراعی و باغ ها و مابقی آن را مناطق مسکونی تشکیل داده است.از نظر بافت جمعیتی قریب ۳۹ درصد جمعیت کشور در مناطق روستایی ساکن بوده و ۲۳ درصد از اشتغال کشور به بخش کشاورزی وابسته است، و با توجه به وابستگی شدید مردم روستا به کشاورزی، لذا حفظ و حمایت از این اراضی امری ضروری و انکار ناپذیر محسوب شده و هرگونه سهل انگار در این زمینه عواقب ناپسندی را بدنبال خواهد داشت.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
در سالهای اخیر، پدیده ویلاسازی خصوصاً در مناطق ییلاقی شهرها از جمله موضوعاتی است که از شدت بیشتری برخوردار گردیده و موجبات نگرانی مسئولین منطقه را فراهم نموده است. هجوم افراد به مناطق ییلاقی و تبدیل اراضی کشاورزی برای ساخت و ساز ویلاهای تفریحی موجب گردیده تا اراضی زراعی و باغ ها این مناطق روز به روز کاهش یافته و اثرات جبران ناپذیری را بر جای گذارد.

استفاده از زمین یا ساختمان به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح ها و پروانه ساختمان قیدگردیده و یا استفاده و بهره برداری از اراضی خارج از شهرها و شهرک ها بر خلاف قانون، تخلف تغییرکاربری محسوب می شود. براین اساس موارد زیر تحت عنوان تخلف تغییرکاربری شمرده می شود:
ساختمان واجد پروانه، تمام یا قسمتهایی ازآن، به گونه ای احداث شود،که قابل استفاده پیش بینی شده در نقشه مصوب نباشد؛ مانند تبدیل پارکینگ منزل به مغازه.
ساختمان واجد پروانه، مطابق پروانه احداث می گردد، اما کاربری عملی آن بعد از احداث تغییر داده می شود؛ مانند تبدیل ساختمانهای مسکونی به اداری و دفترکار.
ساختمان، بدون پروانه احداث و بر خلاف نوع کاربری منظور در طرح ها ازآن استفاده می شود.[۱]
 

گفتار سوم : رابطۀ تراکم و کاربری اراضی

مطابق مقررات طرح های مصوب راجع به شهرسازی، در مناطق هر شهر که نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است حجم و ارتفاع ساختمان نیز تفاوت پیدا می کند. این تفاوت ها و اعمال محدودیت ها در حجم و ارتفاع ساختمان ها که به گونه ای تحدید تصرفات مالکانه نیز محسوب می شود؛ بر اساس قوانینی صورت می گیرد که منشاء وضع آنان رعایت مصالح اجتماعی در جوانب مختلف است.به این معنا که عدم رعایت و توجه به این موضوع در طراحی ضوابط شهری موجب از بین رفتن باغات و کاهش فضای سبز شهری، پایین آمدن ظرفیت و کشش معا بر، کمبود خدمات شهری و اختلال در تاسیسات زیر بنایی، ایجاد انواع آلودگی های زیست محیطی و بصری و … می گردد.

به عنوان مثال شبکه دسترسی پیرامون بلند مرتبه ها با توجه به حجم تقاضای سفر توسط ساکنین آنها، همیشه تحت تاثیر فشار ترافیکی قرار دارد؛ لذا براساس آیین نامه طراحی راه های شهری، اگر بخواهند هر نوع بنایی را به خیابانی که عملکرد آن شریانی است؛ متصل کنند باید تاثیرات ترافیک آن را بسنجند و یا با توجه به اینکه ارقام مربوط به سطوح زیر گروه خدمات، اعم از آموزشی، فرهنگی، تجاری، ورزشی، اداری، تجهیزات شهری، بهداشتی- درمانی و خدمات شهری، تابعی از تعداد جمعیت ساکن است و با افزایش طبقات و در نتیجه افزایش جمعیت ساکن، سطح مورد نیاز برای خدمات نیز به همان نسبت افزایش پیدا می کند؛ باید برنامه ریزی کاربری زمین برای تامین سرانه های استاندارد جهت جمعیت جدید صورت گیرد.[۲]

گفتار چهارم: نقش قوانین در تعیین کاربری اراضی و مراجع مربوطه

بر اساس اصل ۷۱، ۷۳، ۸۵، ۱۳۸ قانون اساسی، مجلس شورای اسلامی در عموم مسائل به وضع قانون می پردازد و در تفسیر قوانین عادی و نظارت بر مصوبات هیات دولت نقش داشته و هم چنین شورای نگهبان مطابق با اصل چهارم همان قانون با بررسی قوانین و انطباق آنها با موازین اسلامی در اعتبار بخشی یا عدم اعتبار قوانین موثراست و مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز مطابق با اصل ۱۱۲ قانون اساسی از طریق رفع اختلاف (بین مجلس و شورای نگهبان) و مشاوره با رهبری نقش خود را در خصوص وضع قوانین ایفا می کند و در این بین هیات وزیران نیز بر اساس اصل ۷۴ و ۱۳۸ قانون اساسی با تهیه و ارائه لوایح قانونی به مجلس و هم چنین تصویب آیین نامه های اجرایی قوانین در بحث قوانین نقش خود را ایفا می نماید.[۳] به صورت خاص بیشترین تأثیر را در بحث قوانین مربوط به برنامه ریزی شهری ایفا می نماید، شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای شهر می باشد.

شورای عالی شهرسازی، مهم ترین مرجع تولیدکننده مقرراتی است که به نحوی باعث تحدید حقوق مالکانه می شود. هدف از تشکیل این شور ا برنامه ریزی شهری و تصمیم گیری های شهرسازی درکشور می باشد.از لحاظ جایگاه قانونی، این شور ا باتصویب قانون تاسیس شورای ۲۳/۱۱/۱۳۵۱ توسط مجلس کار خود را آغاز نمود. در۱۶/۴/۱۳۵۳ تصویب طرح های  شهرسازی و معماری در۱۷/۱/۱۳۷۶  نیز با تصویب قانونی، تغییراتی در خصوص ترکیب اعضای آن صورت گرفت. طرح این موضوع از آن جهت حائز اهمیت است، که طرح جامع شهری که از سوی این شورا تصویب می شود، بیشترین نقش را در تحدید حقوق مالکانه در زوایای مختلف از قبیل استفاده از سطح و فضای قابل اشغال، میزان تراکم، کاربری، تفکیک و تجمیع فضاهای عمومی و غیره دارد و مصوبات آن برای اشخا ص و _ شهرداری ها لازم الاجراست.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
کمیسیون مادۀ ۵ نیز با بررسی و تصویب طرح تفصیلی، در تعیین میزان تراکم، سطح اشتغال و تعیین کاربری بر حقوق مالکانه افراد اثرگذار می باشد؛ … و قبل از بررسی مراتب در این مرجع و تصویب مورد پیشنهادی، نمی توان کاربری محلی را تعیین شده یا تغییر داده شده، محسوب نمود.[۴] شورای شهر نیز علاوه برآنکه درتصویب طرح های عمرانی دارای نقش و اثر است، در مرحله اجرای طرح( طبق بند ۳ مادۀ ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران، نظارت بر حسن اجرای طرح

های مصوب در امور شهرداری، با شورای شهر است. همچنین بند ۲۳ همان ماده نیز نظارت بر اجرای طرح های مربوط به ایجاد و توسعه معابر، خیابان ها، میادین، فضای سبز و تأسیسات عمومی شهر، طبق مقررات موضوعه با شورای شهر است.) نیز دارای وظایف و اختیاراتی است که بر حقوق مالکانه افراد تاثیرگذار می باشد. به عنوان مثال چنانچه شهرداری بخواهد با دارنده حقوق مالکانه واقع در طرح، در خصوص قیمت حقوق آنها توافق کند و این مبلغ از یک میلیون ریال بیشتر باشد، در چنین حالتی باید قیمت مورد _ توافق شهرداری و دارنده حق و نیز انجام معامله به تصویب شورای شهر برسد.

گفتار پنجم : نقدی کوتاه بر برخی قوانین و تغییرکاربری اراضی

حیثیت و شرافت حقوق مالکانه و اقبال مشهور به اولویت و بقای این حقوق در تنازع با حقوق عمومی، می طلبد که قبل از هر گونه تغییر و تحدید در این حقوق، با طرحی دقیق و نقشه ای که حد و حدود مالکانه در آن به طور شفاف ترسیم گردیده، سعی نمود تا در عین حفظ مناسبات شهری، کمترین خسارت به حقوق مالکانه تحمیل گردد. این در حالی است که عدم شناخت جایگاه و انجام خود سرانه و خارج از حیطه قوانین برخی مراجع(رجوع شود به آراء وحدت رویه مربوطه مبنی بر ابطال مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون تبصره مادۀ ۵)، عدم توجه و جبران هزینه های تحمیلی به اشخاص جهت وصول به حقوق عمومی(بند ۹ مادۀ ۵۰ قانون برنامه و بودجه کشور مصوب ۱۰/۱۲/۱۳۵۱ « اراضی واقع درخارج از محدودۀ شهرها که در مسیر راه های اصلی یا فرعی با خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله های نفتی و گاز قرار می گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیات وزیران تعیین خواهدشد، از طرف دولت مورد استفاده قرار می گیرد و از بابت این حق ارتفاقی وجهی پرداخت نخواهد شد.»براین اساس چنانچه به علت احداث جاده های برون شهری تصرفی به عمل آید، هیچ گونه خسارتی به مالک تعلق نخواهد گرفت. رأی شمارۀ ۱۵۳ – ۱۷/۴/۱۳۷۴ هیات دیوان عدالت اداری نیز  مؤید این مطلب می باشد. در این راستا می توان به مادۀ ۱۱ لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک راضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت و همچنین مادۀ ۱۰۱ قانون شهرداری اشاره نمود.)، محوریت حقوق عمومی در وضع قوا نین، عدم امنیت حقوق مالکانه به علت وجود مراجع متعدد با اختیارات و هویت مبهم،[۵] – در جهت تحدید حقوق مالکانه-  اتحاد مدعی علیه و قاضی در برخی صور قیمت گذاری، عدم نظارت دقیق برتملک حقوق مالکانه و تعیین محدوده این تملیک، تبعیض قانون در جعل یک سویه امتیاز برای دستگاه های عمومی و عدم تعیین رویه مشخص در رجوع به مراجع قضایی برای دارندگان حقوق مالکانه در برابر دستگاه های عمومی، همگی نقش به سزایی در تضییع حقوق مالکانه داشته اند. در این بین تعیین و تغییرکاربری نیز علاوه بر ابتلا به برخی آفات عمومی تحدید حقوق مالکانه، به گزندهای اجرایی و تقیینی خاص خود نیز دچار شده است که به دلیل طولانی شدن بحث، تنها به ذکر چند نمونه اکتفا  می شود:

بند اول : استثنایی به تعیین کاربری اراضی

بر اساس تبصره بند۲۴ مادۀ۵۵ قانون شهرداری ها(…دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک، ازنظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود.)و ماده واحده مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۴ قانونگذار با استثناء برخی مشاغل چون مطب پزشکان و حرفه های وابسته به آنها و اعلام غیر تجاری بودن آنها فعالیت این مشاغل در ساختمان های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری را بلا مانع دانسته است. با صرف نظر از اینکه قانون گذار در وضع این استثناء، نظر به ماهیت غیر تجاری و ترجیح جانب علمی و معنوی آنان داشته و یا عوامل دیگری چون نیاز مبرم جامعه و تسهیل کار برخی مشاغل را ملحوظ نموده است، باید عنوان نمود که علاوه بر عدم قدرت و توجیه لازم و آشکار وجه استثناء، باید توجه داشت که تعیین و تغییر کاربری در فضای حقوق مالکانه ای موجودیت یافته که ماهیتاً تشکیک بردار و اولویت ساز نیست. لذا در یک آپارتمان با تعداد زیادی از واحد های مسکونی تبدیل یک واحد به مطب رادیولوژی و یا سایر مشاغل مرتبط، که روزانه تعداد زیادی از بیماران با انواع بیماری های قابل سرایت درآن رفت وآمد می نمایند؛ یا پرتوهایی که در بهترین حالت ممکن برای ساکنین ایجاد دغدغه  می کند، امنیت جسمی و فکری وآرامش دیگران را به مراتب بیشتر از یک واحد کارگاهی به خطر می اندازد و نه تنها با هدف و فلسفه تعیین کاربری یعنی حل مشکلات موجود شهری همسو نمی باشد، بلکه اساساً در ضدیتی آشکار قرار دارد.

بند دوم : نگاه های متضاد حقوقی به موضوع تعیین کاربری اراضی

برای درک بهتر نسبت به ابهام جایگاه حقوق مالکانه و موارد محدود کننده ای چون تعیین کاربری و نگاه های مضطرب حقوقی به آن، تنها به یکی از مسائل مطرح شده در خصوص استثنائات تغییر کاربری توجه نمایید.مالکی که از قدیم در منطقه ای با کاربری غیر تجاری(فرضاً مسکونی) واحدی تجاری داشته باشد، در هنگام بازسازی ساختمان، به او اجازه داده می شود به اندازه مساحت واحد تجاری سابق، در ساختمان جدید نیز واحد تجاری احداث و از آن بهره بردای نماید. حال در برخورد با مالکی که به هر دلیلی اعم از بی اطلاعی نسبت به قانون، فراموشی و یا قصد فرار از پرداخت عوارض تجاری، هنگام درخواست پروانه بازسازی، واحد تجاری را ملحوظ ننموده و نهایتا پس از احداث ساختمان، خود راساً بدون توجه به نقشه و پروانه مصوب، با تغییراتی واحد تجاری قبلی را با همان مساحت مجددا ایجاد نموده است؛ برخی بر این باورند که صرف نظر از انگیزه مالک،(در ارائه نقشه ، بدون درخواست واحد تجاری که منجر به احداث بنایی با کاربری غیرتجاری گردیده است)این عمل، نشانگر اقدام ایشان علیه خود و صرف نظرکردن از حقوق مالکانه می باشد. لذا با از بین رفتن این حق چنان چه در مرحله بعد(پس از احداث) بخواهد با انجام تغییراتی این حق را احیاء نماید، مطابق تبصره ذیل بند۲۴ مادۀ۵۵  قانون شهرداری تقاضای تعطیلی واحدهای تجاری خلاف و تبدیل آن مطابق آنچه در نقشه و پروانه مشخص شده، تقاضا می شود. این در حالی است که گروهی دیگر بر این عقیده اند که اعراض از حقوق مالکانه نیازمند دلائل متقن است. خصوصاً در جائی که سند ثبتی موجود باشد، این اعراض باید به صورت رسمی صورت گیرد، و با تکیه بر قرائن سست نمی توان حقوق مالکانه را به آسانی ویران ساخت. لذا نهایت اقدامی که می تواند صورت گیرد، این است که به بقای واحدهای تجاری احداث شده مشروط به پرداخت جریمه حکم نمود. در همین زمینه نظرات متفاوت دیگری نیز بیان گردیده که همگی بیانگر عدم ترسیم شفاف حد و مرز حقوق مالکانه، نگاه سلیقه ای به قوانین، عدم توجه به فلسفه اموری چون تعیین کاربری و موارد متعدد دیگری است که عامداً یا سهواً در تقنین و اجرا لحاظ گردیده است.

بند سوم : ابهاماتی در خصوص ارزش افزوده ملک بر اثر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری

یکی از مسائلی که می تواند در جهت دستیابی به معیار مشخصی جهت رفع تقابل حقوق مالکانه و مسائلی چون تغییر کاربری مفید باشد؛ این است که آیا اساساً هرگونه ارزش افزوده ای که درملک ایجاد گردد؛ مطلقاً منحصر به مالک است یا در مواردی با در نظر گرفتن برخی ملا ک ها می توان قائل به عدم انحصار یا تشریک گردید؟ به عنوان نمونه مالکی که با تغییر کاربری ملک خود از مسکونی به تجاری، بر ارزش ملک خود افزوده است آیا منحصراً خود مالک این ارزش افزوده است یا شهرداری نیز می تواند با عناوین مختلف در این ارزش افزوده شریک گردد؟ برای درک بهتر ابهام در انحصار یا تشریک ارزش افزوده می توان به قوانین و نظراتی که در خصوص حق مرغوبیت یا تشرف مطرح شده است؛ پرداخت. حقی که شهرداری نسبت به ارزش افزوده حاصل از اجرای طرح های احداث، اصلاح و توسعه معابر نسبت به املاک واقع در طرح های جدید کسب  می کند، حق مرغوبیت یا تشرف نامیده می شود؛ در سال۱۳۶۰ تشریک در ارزش افزوده به موجب قانون لغو حق مرغوبیت کاملاً منتفی شد. وزارت کشور در پی احیای حق تشریک در ارزش افزوده در سال۱۳۶۸ بر اساس نامه ای از محضر رهبر انقلاب کسب تکلیف نمود و طی آن سوال نمود که آیا تفاوت ارزش ایجاد شده بالفعل به صورت دارایی(ثروت) یا بالقوه به صورت اجاره بها و سرقفلی متعلق به مالک است یاعموم مردم شهر(شهرداری به نایب منابی مردم که پرداخت کننده تمام هزینه ها بوده اند) با این عنوان که بتواند قسمتی از هزینه های مصروفه را جبران کند؟

در گفتار اول به تعریف کاربری اراضی می پردازیم و بعد قواعد تغییر کاربری اراضی را بیان می نمایم.

مفاهیم متفاوت زمین: دو نقطه نظر متفاوت و کاملاً متضاد در مورد زمین وجود دارد . از یک طرف به زمین به عنوان دارایی و ثروت توجه می شود. به این معنی که زمین یک کالای خصوصی است که می تواند مورد استفاده و تحت مالکیت قرار گیرد و برای آسایش یا منفعت ، خرید و فروش شود.از طرف دیگر به زمین به عنوان یک منبع طبیعی مشترک نگاه می شود که باید به طور مشروط تقسیم و حفظ شود تا در رابطه با تاثیر آن بر روی اجتماع و شرایطی که به نسل های آینده منتقل می شود مورد توجه قرار گیرد.[۴]
ویژگی ها و ماهیت زمین: زمین یک کالاست و دارای ویژگی هایی است که آن را از سایر کالاها متمایز می سازد: ۱٫ زمین به عنوان کالای محدود و تجدید ناپذیر ۲٫ زمین به عنوان نیاز مبرم و حیاتی بشر ۳٫ زمین به عنوان بستر زندگی و فضای زندگی ۴٫ زمین به عنوان ارتباط تنگاتنگ با مسائل زیست محیطی ۵٫ زمین به عنوان محیطی امن، زیبا و آسایش بشری.[۵]

گفتار دوم : نظریه های کاربری اراضی شهری                              

نظریه نقش اجتماعی زمین : زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش ، امنیت ، زیبایی ، رفاه و کیفیت زندگی بشری تاثیر اساسی دارد.
۲- نظریه نقش اقتصادی زمین: بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می شود. بنابراین بازار زمین و مسکن یک بازار عادی نیست؛ چون نبایستی با تقاضا تطبیق داده شود.

۳- نظریه نقش کالبدی :   نظریه برنامه ریزی فضایی معتققداست ، کاربری زمین شهری باید به ادراک زیبایی، هویت فضایی و احساس تعلق به محیط زیست پاسخ دهد.

۴- نظریه کارکرد گرایی: براساس اصول خردگرایی و هزینه- منفعت ، نحوه ی استفاده و بهره گیری از اراضی شهری ، نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکدهای شهری و تقویت کارایی شهری ، تلقی گردید و ضرورت «استفاده ی منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت.
۵- نظریه مدرنیسم: این نظریه بر حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد.

۶- نظریه فرهنگ گرایی: این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد.

۷- نظریه طبیعت گرایی: این نظریه آزادسازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید.[۶]
۸- نظریه سلامت روان: این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نماید این نظریه نقش برنامه ریزی را به عنوان عاملی در کاهش بزهکاری گوشزد می کند و دیدی هجران زده نسبت به شهر های بزرگ صنعتی دارند. این گروه مسئله سرانه ها ، آستانه ها و معیارهای مناسب در زندگی (کاربری اراضی شهری) را مطرح می کند.

۹- نظریه پست مدرنیسم: در این نظریه از معیاری مدرن و کاربر یهای بی روح آن هم چون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط ، وجود برج های اداری ، فروشگاه های بزرگ و غول آسا و

بنا های پر هیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و به جای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند.

۱۰ – نظریه توسعه پایدار کاربری زمین : مبانی نظری این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال وآینده ازطریق استفاده بهینه از زمین و واردکردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است.[۷]

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
گفتار سوم : علت توجه به کاربری زمین

در برنامه ریزی توجه به کاربری زمین، می تواند به ۵ قسم  تقیسم شود :

بند اول: اهداف خاص و اصول مربوط به واحدهای مسکونی ، تفریحی ، آموزشی و استفاده های صنعتی زمین است و استانداردهای موجود برای چنین استفاده هایی را بر می شمارد.

بند دوم: بر ماهیت و الگوی توسعه در داخل مرز های شهر تاکید می کند

بند سوم: با دقت بیش تری به ناحیه ای که عمدتاً زمین توسعه نیافته شهر و ناحیه ی نفوذ شهر است نگاه می کند.

بند چهارم : تجزیه ، تحلیل و نتایج بخش های قبلی را فراهم می آورد و طرح هماهنگ و جامع استفاده از زمین برای شهر و ناحیه ی نفوذش ، شامل نواحی تفریحی ، آموزشی و سایر ضروریات ، وسائل تفریح و آسایش که برای سرویس دهی مردم تحت تاثیر ، الزامی است را پیشنهاد می کند.

بند پنجم: جزء کاربری زمین را کشف و ابزاری که می توانند برای اجرای طرح های پیشنهادی استفاده شوند را می شناسد.[۸]

گفتار چهارم : اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی                                                              

بند اول : اهداف کلان

اهداف کلان بر دو پایه اصلی یعنی ارزش های توسعه پایدار و اعتلای کیفیت زندگی شهری ،استوار شده است.این اهداف بنا به نگرش جامع نگری به چهار عرصه اصلی تقسیم می شود.[۹]اهداف ایده آل و مطلوب بلند مدت ، کیفی و مبهمی هستند که ارزشها و آمال جامعه نشأت می گیرند.بر این اساس اهداف کلان در برنامه ریزی کاربری اراضی شامل موارد زیر می شود؛

۱-اهداف زیست محیطی: که در راستای این موارد می شود، جلوگیری از تخریب زمین،حفظ پیوند شهر و طبیعت،توسعه منابع،حفظ منابع تاریخی و فرهنگی،گسترش فضای سبز،مکان یابی صنایع و خدمات مزاحم، ایمنی از سوانح و …

۲-اهداف اقتصادی: که در راستای این موارد می شود،استفاده بهینه از زمین،جلوگیری از سوداگری زمین،تعدیل حقوق مالکیت، استفاده از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی و …
۳-اهداف اجتماعی : که در راستای این موارد می باشد، کاهش نابرابری در استفاده از زمین ،افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، گسترش فضاهای جمعی،بهسازی بافت های قدیمی، زیبا سازی محیط شهری، تقویت هویت محله ای،اعتلای کیفیت کاربری مسکونی و تفریحی و…
۴-اهداف کالبدی-فضایی : که در راستای این موارد می باشد، توزیع متعادل کاربری ها ،جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار،حفظ تناسب در توسعه عمودی و افقی،تشویق تنوع و اختلاط کاربری ها،حفظ تناسب میان توده و فضا، تدوین معیارها و استانداردهای مناسب کاربری و…

بند دوم : اهداف خرد یا ویژه

این اهداف وسیله ای برای دستیابی به اهداف کلان و نقطه ای است که برای دستیابی به آن کوشش های برنامه ریزی شکل می گیرد . اهداف خرد یا ویژه در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری عبارتند از:
۱٫ کارایی: این هدف از طریق تشخیص مناسب ترین نوع استفاده از یک قطعه ی زمین ، که بیشترین فایده را با کمترین هزینه بدست می دهد، حاصل می شود و به واسطه ی همین امر توسعۀ شهر به صورت منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی صورت می گیرد و سلامتی مردم نیز تضمین می شود و با مکان یابی منابع آلوده ساز در خارج از منطقه ی شهری از آثار آلودگی های مختلف شهری و کانونهای آلوده ساز جلوگیری می گردد.

برابری : هدف برنامه ریزی کاربری زمین از برابری این است که با کاربری صحیح و برنامه ریزی شده ، دسترسی تمامی گروه ها را به تسهیلات مورد نیاز و هم چنین توزیع منافع حاصل از آنها را به طور برابر و متوازن برای گروه های مختلف جمعیت شهری فراهم آورد.
پایداری: پایداری در کاربری اراضی به این معنی است که از امکانات و توان بالقوه هر قطعه زمین چنان بهره گیری شود که این توان نه تنها کاهش نیابد و از بین نرود به طور مداوم بر ظرفیت و ایستایی آن اضافه گردد.
۴٫ رفاه عمومی : یکی از عوامل مهم و موثر در تعیین اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ، ملاحظات رفاه عمومی است. عوامل تعیین کننده رفاه عمومی عبارتند از : الف) تندرستی ب) ایمنی ج)آسایش د)امنیت.[۱۰] 

گفتار پنجم : معیارهای بهینه در مکان یابی کارکرد های شهری
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین و هر نوع فعالیت شهری ، دو عامل هدایت کننده ، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می گیرند. براساس این دو عامل بسیار کلی ، شش معیار زیر در مکان یابی عملکردهای شهری ، ملاک برنامه ریزی کاربری زمین شهری قرار می گیرد.
۱٫ سازگاری: عمده ترین تلاش شهرسازی ، مکان یابی برای کاربری های گوناگون در سطح شهر و جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است . کاربری هایی که دود ، بو ، صدا و شلوغی تولید میکنند، باید از کاربری های دیگر ، به ویژه کاربری های مسکونی ، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند.[۱۱]
۲٫ آسایش : دو مؤلفۀ فاصله و زمان مهم ترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله و زمان سنجیده می شود . این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم و ناسازگار از مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند.[۱۲]
۳٫ کارایی: الگوی قیمت زمین شهری ، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است . هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری برآیند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آمادۀ سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه – منفعت مشخص می شود.[۱۳]
۴٫ مطلوبیت: مطلوبیت و دلپذیری در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری یعنی تلاش در جهت حفظ و نگهداری عوامل طبیعی ، ایجاد فضاهای باز و دلپذیر ، چگونگی شکل گرفتن راه ها ، ساختمانها و فضاهای شهری.
۵٫ سلامتی: اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی مناسب برای کاهش آلودگی حاصل از کاربری های مختلف و رعایت استانداردهای بهداشتی برای تامین سلامتی محیط زیست انسانی یکی از اهداف مکان یابی کاربری هاست.[۱۴]
۶٫ استاندارد های ایمنی: هدف از این کار به طور کلی حفاظت شهر در مقابل خطر های احتمالی است. خطرهای بلایای طبیعی مانند سیل ، زلزله و آتشفشان و طوفان و غیر طبیعی ، مانند هم جواری منطقۀ صنعتی با منطقۀ مسکونی که با اصل سازگاری مورد اشاره مغایرت دارد و سایر مواردی که به نحوه ی ضریب ایمنی و امنیتی شهر را تضعیف می کنند.
 گفتار ششم : استانداردهایی برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گوناگون شهری              استانداردهایی برای راهنمایی عمومی به قصد سرمایه گذاری در زمینۀ خانه سازی ، صنعت،      تجارت و خدمات.استانداردهایی به عنوان راهنمای تفکیک اراضی ، منطقه بندی زمین شهری و اراضی پیرامون،برای فرایند برنامه ریزی کاربری زمین، در مورد فرایند کاربری زمین نظر واحدی وجود ندارد  فرایند برنامه ریزی کاربری زمین ، شبیه برنامه ریزی شهری است.زیرا هم از لحاظ نظری و هم از جنبۀ عملی ، هسته مرکزی برنامه ریزی محسوب می شود و در چارچوب آن انجام می پذیرد. فرایند برنامه ریزی کاربری زمین از لحاظ عملی شامل شش مرحله است: مرحله اول، شناخت وضع موجود؛ بویژه شناخت اهداف و سیاست هایی که کاربری های متفاوت مسکونی، تجاری ، صنعتی و … مانند آنها در نظر گرفته شده اند.

مرحله دوم، پیش بینی وضع آینده ؛ مبنی بر آنکه چه مقدار از توسعۀ شهر در داخل مرز های محدوده موجود شهر متمرکزمی گردد و چه مقدار در خارج از محدودۀ موجود شهر متمرکز می گردد و هم چنین چه تغییراتی در الگوی توسعه باید انجام پذیرد و یا الزاماً در آینده رخ می دهد.

مرحله سوم ، بررسی مناطق و نواحی توسعه نیافتۀ ییرامون شهر و مشخص کردن عوامل مؤثر در انتخاب زمین برای توسعه آینده شهر ، براساس استانداردهای پیشنهادی قابل قبول.

مرحله پنجم، تدوین طرح کاربری زمین مرحله ششم ، تنظیم ابزارهای اجرایی ؛ که مهم ترین آن ابزارهای اجرایی کاربری های هستند که در مبحث بعد به آن می پردازیم.

مبحث دوم : انواع کاربری اراضی

کاربری مسکونی : قسمت اعظم ساختمانهای هر مجموعۀ زیستی را ، ساختمانهای مسکونی تشکیل میدهد. مطالعات مربوط به مسکن، تراکم های مسکونی و مانند آنها در هر برنامه ریزی از اهمیت خاصی برخوردار است. برنامه ریزی مسکن باید با نگرشی جامع کلیۀ جوانب ، چه شرایط آب و هوایی و طبیعی و چه شرایط اجتماعی و فرهنگی و یا عوامل مربوط به اقتصاد شهری را مورد توجه قرار دهد نتیجۀ این مطالعات است که تعیین کنندۀ سیما و بافت محلات و پاسخگویی ساخت یک مجموعۀ زیستی با کلیۀ تاسیسات وابستگی های آن خواهد بود.[۱۵] مسکونی ها شامل : ویلاها ، واحدهای مسکونی ، مجتمع های آپارتمانی و واحدهای متروکه است. مکانیابی کاربری مسکونی: برای ایجاد مکان یابی مناسب کاربری مسکونی، محله های مسکونی در هیچ شرایطی نباید در مناطقی ایجاد شوند که در معرض آلودگی قرار دارند، ازنور کافی برخوردار نیستند، رطوبت محیط در آن ها از حد مجاز فراتر است ویا در معرض سرو صدای زیادی قرار دارند. برای مکان یابی کاربری مسکونی همچنین باید موارد زیر در بررسی ها منظور شود: مجاورت با فضای سبز، حذف کاربری های صنعتی،در نظر گرفتن مراکز تجاری، احداث دسترسی های مناسب، احداث در شیب مناسب، اجتناب از احداث آنها در زمینهای سست و بی ثبات، عدم احداث در مسیر مسیل ها.
تجاری : اولین اقدام درامر تاسیس مراکز تجاری این است که مکان گزینی مراکز تجاری نباید تنها نتیجه خواسته های یک معیار یا سرمایه دور باشد بلکه تصمیم دراین مورد باید نتیجه بررسی عمیق وضع بازار، موقعیت محل، فضا های مشابه موجود، جمعیت فعال، ساختمان ها تاسیسات مورد نیازدر آینده ومنطقه تحت نفوذ وسطح زندگی اهالی باشد.[۱۶] معیارهای مکان یابی مراکز تجاری به طور کلی عبارتند از :
الف – دسترسی: یکی از عوامل بسیار مهم در استقرار مراکز تجاری دسترسی است و چون مراکز محله ها، مناطق و شهرها بالاترین سطح دسترسی را دارند به همین دلیل مراکز تجاری را در مرکز این هسته مکان یابی می مانند.

ب – اندازه مکان: وسعت و اندازه زمین مورد نیاز یکی دیگر از عوامل موثر در مکان یابی مراکز تجاری است.

ج – زمین مناسب: علاوه بر وسعت، شرایط فیزیکی زمینها در استقرار مراکز خرید موثر هستند.

د – دسترسی به تاسیسات زیر بنایی: دسترسی به تاسیساتی مانند آب، برق و سیستم دفع فاضلاب در این کاربری نیز مانند سایر کاربری ها ، بویژه در محلات جدیدالحداث ، تأثیر می گذارد.[۱۷]

۳) کاربری اداری-انتظامی :تعداد و نوع ادارات در کشورهای مختلف متفاوت است و از نظر پراکندگی و نوع واحدهای اداری و حتی شعبات آنها در سطح شهر ، تفاوت بسیار مشاهده می شود. در ایران با توجه به نوع و تعداد ادارات ، سرانۀ ۱٫۵ مترمربع را برای انواع تاسیسات اداری شهرها می توان پیشنهاد نمود.
۴) فضای سبز :توزیع مکانی فضای سبز باید به گونه ای باشد که دستیابی به آن به آسانی صورت گیرد. برخی زمان دسترسی را ده دقیقه که معادل ۴۰۰ تا ۵۰۰ متر فاصله از نواحی مسکونی است.در نظرمی گیرند.

۵) آموزشی: مکان یابی کاربری های آموزشی: مراکز آموزشی در مجاورت مراکز مسکونی مکان یابی نشوند و یا حداقل مراکز آموزشی و مراکز مسکونی به وسیله پارک ، فضای سبز و یا معبر محلی تفکیک شوند تا سرو صدای دانش آموزان در هنگام اوقات فراغت موجب سلب آسایش همسایگان نگردد. -مراکز آموزشی در مجاورت مراکز صنعتی بدلیل آلودگی هوا و یا صوتی انتخاب نشوند.کاربری های آموزشی باید طوری مکان یابی شوند که در دسترس تمامی خانوارهای شهری ذی نفع باشند. کاربری های آموزشی از نظر مساحت نیز پاسخگوی نیاز شهروندان باشند. زیرا کمبود فضاهای آموزشی موجبات افت کیفیت آموزش دانش آموزان خواهد شد.

۶) کاربری بهداشتی- درمانی : مکان یابی کاربری های درمانی باید براساس نیاز و دسترسی سریع مردم انجام پذیرد و در عین حال بدور از سرو صدای ناشی از ازدحام جمعیت و ترافیک بوده و دارای محوطه وسیع فضای سبز جهت تلطیف هوای محیط مجاور باشد. کاربری های درمانی بدلیل مشخصه های خاص خود دارای استانداردهایی نیز می باشند ولی این استانداردها در ارتباط با شهرهای مختلف و نوع واحدهای بهداشتی و درمانی متفاوت است.در بعضی از کشورها مساحت لازم برای بیمارستان ، در مقابل هر تخت بیمارستان ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر مربع است و در بعضی دیگر در مقابل هر ۴۵۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰ نفر سکنه شهر ، یک بیمارستان در نظر گرفته می شود. هم چنین گاهی در مقابل هر ۱۰۰۰ نفر ساکن شهری ۹ تا ۱۰ تخت بیمارستان پیش بینی می گردد.برای درمانگاهها نیز۱٫ تا ۲٫ متر مربع در مقابل هر ساکن شهری ، مورد نیاز است. این نسبت ها برای داروخانه ها ، یک داروخانه برای ۷۰۰۰ نفر و یک مطب دندانپزشک در مقابل هر ۲۰۰۰ نفر ضروری است.[۱۸] کاربری های بهداشتی ، با بهداشت همگانی در سطح شهر سر و کار دارند و وجود آنها لازم و ضروری است و مکان یابی آنها باید به صورتی باشد که همگان براحتی به آنها دسترسی داشته باشند. هر چند تعداد این مراکز بسته به مقدار جمعیت و سطح زندگی آنها متفاوت است.

مستفاد از مادۀ یک و تبصرۀ یک همین ماده از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی این است که قانون گذار مصداق تغییرکاربری را مواردی می داند که اراضی زراعی و باغ ها از حالت زراعی و باغ بودن خارج شود و به همین جهت در تبصرۀ چهار از مادۀ یک احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و امثال آن را تغییر کاربری به حساب نیاورده است.
در مفاد تبصرۀ یک مادۀ ۲ نیز استفاده می شود که احداث مسکن در اراضی زراعی و باغ ها تا پانصد متر مربع را که در زمرۀ موارد استثناء شده موضوع تبصرۀ ۴ مادۀ یک آمده است، تغییر کاربری نیست و قابلیت تعقیف جزایی ندارد.
موضوع مادۀ ۲ از همین قانون که برای موارد مذکور عوارض تعیین نموده است. مربوط به جایی است که با مجوز کمیسیون مربوطه کل زمین یا باغ تغییر کاربری داده شده است و به همین جهت نگفته، عوارض قسمتی که تغییر کاربری داده شده است، اخذ گردد، بلکه هشتاد درصد قیمت اراضی و باغ های مذکور به صورت مطلق آمده است.
درنهایت نظر ایشان این است، ساختن بنا تا ۵۰۰ متر مربع برای یکبار مجاز و مشمول قانون حفظ کاربری اراضی نمی شود.

و مفاد رأی شمارۀ ۷۲۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور بشرح ذیل است:

تغییرکاربری اراضی زراعی تا پانصد مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال ۱۳۸۵ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد، طبق تبصره یک ماده دو این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود. مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده اند دلالت نمی نماید؛ زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می باشند و رای شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر مازندران در حدی که با این نظر مطابقت داشته باشد صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رای طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای کلیه شعب دادگاه ها و دیوان عالی کشور لازم الاتباع خواهد بود.[۱۱]

گفتار چهارم: قانون حاکم در زمان وقوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

منظور از قانون حاکم در این خصوص قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/۱/۱۳۷۴ و اصلاحیه آن در ۱/۸/۱۳۸۵ می باشد. که ممکن است، تغییر کاربری اراضی قبل از اصلاح قانون مزبور انجام شده باشد، و هنگام تعقیب و رسیدگی به بعد از زمان اصلاح قانون برسد، در این صورت کدام قانون حاکم است، بنا به اصل کلی، قانون به نفع متهم عطف به ماسبق می شود و هرجا بیشتر به نفع متهم است، به آن قانون استناد می شود. در این خصوص در این دو قانون نیز بایستی به همین منوال باشد. در مواد ۱ و ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴، عوارض و جزای نقدی را منظور داشته اما در قانون اصلاحی علاوه بر مجازات جزای نقدی و عوارض، قلع و قمع بناء را نیز در نظر گرفته است، لذا اگر بزه قبل از اصلاح قانون مذبور صورت گرفته باشد، و ادامه تعقیب و رسیدگی در قانون جدیدباشد، بایستی محاکم بنا به اصل کلی، قانون مصوب ۱۳۷۴ را مدنظر داشته باشند.که در این خصوص نیز رأی وحدت رویه بشمارۀ ۷۳۰ – ۲۸/۳/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور بیانگر این مطلب است.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ ۲۸/ ۳/ ۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:

ماده ۳ (اصلاحی ۱/ ۸/ ۱۳۸۵) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/ ۳/ ۱۳۷۴ که دادگاه را مکلف کرده ضمن صدور حکم مجازات برای مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) اصلاحی ۱/ ۸/ ۱۳۸۵ ماده (۱) قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، حکم بر قلع و قمع بنا نیز صادر نماید با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم‌الاجرا شدن آن ماده حاکمیت ندارد.بنابراین رأی شعبه ششم دادگاه تجدیدنظر استان همدان که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود.

این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.[۱۲]

گفتار پنجم: عدم جواز اخذ عوارض تغییرکاربری در فرض وجود سابقه تصرف مالکانه در ملک

مالکانی که دارای املاکی هستند و این املاک ممکن است بدون استفاده مانده باشند، و یا متروکه باشند، و یا آموزشی و یا بهداشتی هستند که پس از اجرای طرح ها و برنامه شهرسازی آن املاک بصورت مسکونی یا غیر مسکونی و یا درمانی و بهداشتی تبدیل می شوند و با این تبدیل که یک نوع تبدیل قهری است و از

طرف سازمانهای مجری طرح انجام شده است.صحیح نیست که این سازمانها از مالکانی که املاک آنها در اجرای این طرح ها تبدیل و تغییر کاربری یافته اند، عوارض اخذ نمایند. چون این تغییر کاربری از جانب مالکان نبوده است تا عوارض آنرا پرداخت کنند، بنا به اصل تسلیط این افراد درمایملک خود حق هرگونه استفاده را دارند. و بعد از اجرای طرح های مصوب بازهم این مالکان دارای آن حق می باشند، و نیازی نیست که بابت این تغییرات عوارض پرداخت کنند. که موضوع رأی بشمارۀ دادنامه ۸۶/۴۳۷ و ۴۳۸ بکلاسه پرونده ۸۵/۳۶۶-۲۲۵ مؤرخ ۲۵/۶/۱۳۸۶ ابطال مصوبه بیست و چهارمین جلسه مؤرخ ۲۹/۱/۱۳۸۳ شورای اسلامی شهر تهران در این خصوص است، که مفاد رأی مذکور بشرح ذیل است:

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

قانونگذار به منظور رفع بلاتکلیفی مالکین اراضی و املاک واقع در طرحهای عمومی و عمرانی و تاکید بر اعتبار مالکیت مشروع و قانونی اشخاص و اصل تسلیط به شرح قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها، واحدهای دولتی و شهرداریها را مکلف به خرید و تملک و اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی مصوب در مهلت های مقرر در قانون نموده و به صراحت تبصره یک ماده واحده آن قانون در صورت عدم اجرای طرحهای عمومی و عمرانی ظرف پنج سال توسط واحدهای ذیربط، مالکین اراضی واملاک واقع در طرحهای مزبور را ذی حق به اعمال انحاء حقوق مالکانه اعلام داشته است. نظر به اینکه حکم مقنن در واقع و نفس الامر مفید بی اعتباری طرح مصوب و نتیجتاً انتفاء کاربری آن در مقام اعمال حقوق مالکانه است و مالکین اراضی مذکور شخصاً الزامی به انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداریها در استفاده از اراضی و املاک خودبه صورت طرحهای عمومی یا عمرانی مصوب ندارند و مقتضای اعمال انحاء حقوق مالکانه بـا توجه به اصل تسلیط مبین حق و اختیار و اراده مالک در نحوه استفاده از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه و مجاور فاقـد طرح بـا رعایت ضوابط قانونی مربوط است، بنابـراین مطالبه عوارض بابت تغییر کاربری ملک از آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و نظایر آن به مسکونی با توجه به انتفاء طرح مصوب و کاربری آن جهت صدور پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی موصوف به شرح مصوبه بیست وچهارمین جلسه مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۳ شورای اسلامی شهر تهران با عنوان «تعیین عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرحهای دولتی» به شماره ۲۰۹۴۹/۶۰۸/۱۶۰ مورخ ۶/۱۱/۱۳۸۳ مغایر هدف و حکم مقنن و خارج از حدود اختیارات شورای مزبور تشخیص داده می‎شود و مصوبه مزبور مستنداً به قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎شود.[۱۳]

[۱] – صمدی قوشچی، زید الله، همان،صص۶و ۱۵۵٫

[۲] – فرهودی، رحمت اله، محمدی، علیرضا، تأثیر احداث ساختمانهای بلند مرتبه بر کاربری های شهری، پژوهشهای جغرافیایی، ش۴۱،ص ۷۶-۷۷، ۱۳۸۰٫

[۳] – بهشتیان، سید محسن، بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح های عمومی شهرداری، تهران، طرح نوین اندیشه، ص ۱۳۶- ۱۴۲، ۱۳۸۶٫

[۴] -بهشتیان، سید محسن، همان، ص ۱۵۱-۱۵۲٫

[۵] – ر.ک به: جعفری لنگرودی، محمد جعفر، دانشنامه حقوقی، ج ۴، ص۵۹۳،۱۳۵۶٫

[۶] – کامیار، غلامرضا، حق مرغوبیت، مجله کانون، ش۱۲، ص۷، ۱۳۸۷٫

[۷] – دسترسی کامل متن رای در سایت حقوقی نیوز

http://newslaw.ir/rss/164-latst-rules-and-regulation/776

۲- دسترسی کامل به موضوع و متن رای در ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، ماهنامه شمارۀ ۹۳، خرداد ۱۳۸۸،                                                     http://www.notary.ir/content-news-letter/119

[۹] – ر-ک، سایت دیوان عدالت اداری، آراء هیات عمومی.

[۱۰] – قابل دسترسی متن و موضوع کامل آراء در سایت دیوان عدالت اداری

( http://www.divan-edalat.ir/show.php?page=ahoshow&id=9147)

[۱۱] – متن و مفاد  کامل این رأی قابل دستیرسی در سایت مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی،

http://rc.majlis.ir/fa/law/show/810707