مستفاد از مادۀ یک و تبصرۀ یک همین ماده از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی این است که قانون گذار مصداق تغییرکاربری را مواردی می داند که اراضی زراعی و باغ ها از حالت زراعی و باغ بودن خارج شود و به همین جهت در تبصرۀ چهار از مادۀ یک احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و امثال آن را تغییر کاربری به حساب نیاورده است.
در مفاد تبصرۀ یک مادۀ ۲ نیز استفاده می شود که احداث مسکن در اراضی زراعی و باغ ها تا پانصد متر مربع را که در زمرۀ موارد استثناء شده موضوع تبصرۀ ۴ مادۀ یک آمده است، تغییر کاربری نیست و قابلیت تعقیف جزایی ندارد.
موضوع مادۀ ۲ از همین قانون که برای موارد مذکور عوارض تعیین نموده است. مربوط به جایی است که با مجوز کمیسیون مربوطه کل زمین یا باغ تغییر کاربری داده شده است و به همین جهت نگفته، عوارض قسمتی که تغییر کاربری داده شده است، اخذ گردد، بلکه هشتاد درصد قیمت اراضی و باغ های مذکور به صورت مطلق آمده است.
درنهایت نظر ایشان این است، ساختن بنا تا ۵۰۰ متر مربع برای یکبار مجاز و مشمول قانون حفظ کاربری اراضی نمی شود.

و مفاد رأی شمارۀ ۷۲۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور بشرح ذیل است:

تغییرکاربری اراضی زراعی تا پانصد مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال ۱۳۸۵ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد، طبق تبصره یک ماده دو این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود. مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده اند دلالت نمی نماید؛ زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می باشند و رای شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر مازندران در حدی که با این نظر مطابقت داشته باشد صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رای طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای کلیه شعب دادگاه ها و دیوان عالی کشور لازم الاتباع خواهد بود.[۱۱]

گفتار چهارم: قانون حاکم در زمان وقوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

منظور از قانون حاکم در این خصوص قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/۱/۱۳۷۴ و اصلاحیه آن در ۱/۸/۱۳۸۵ می باشد. که ممکن است، تغییر کاربری اراضی قبل از اصلاح قانون مزبور انجام شده باشد، و هنگام تعقیب و رسیدگی به بعد از زمان اصلاح قانون برسد، در این صورت کدام قانون حاکم است، بنا به اصل کلی، قانون به نفع متهم عطف به ماسبق می شود و هرجا بیشتر به نفع متهم است، به آن قانون استناد می شود. در این خصوص در این دو قانون نیز بایستی به همین منوال باشد. در مواد ۱ و ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴، عوارض و جزای نقدی را منظور داشته اما در قانون اصلاحی علاوه بر مجازات جزای نقدی و عوارض، قلع و قمع بناء را نیز در نظر گرفته است، لذا اگر بزه قبل از اصلاح قانون مذبور صورت گرفته باشد، و ادامه تعقیب و رسیدگی در قانون جدیدباشد، بایستی محاکم بنا به اصل کلی، قانون مصوب ۱۳۷۴ را مدنظر داشته باشند.که در این خصوص نیز رأی وحدت رویه بشمارۀ ۷۳۰ – ۲۸/۳/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور بیانگر این مطلب است.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ ۲۸/ ۳/ ۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:

ماده ۳ (اصلاحی ۱/ ۸/ ۱۳۸۵) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/ ۳/ ۱۳۷۴ که دادگاه را مکلف کرده ضمن صدور حکم مجازات برای مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) اصلاحی ۱/ ۸/ ۱۳۸۵ ماده (۱) قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، حکم بر قلع و قمع بنا نیز صادر نماید با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم‌الاجرا شدن آن ماده حاکمیت ندارد.بنابراین رأی شعبه ششم دادگاه تجدیدنظر استان همدان که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود.

این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.[۱۲]

گفتار پنجم: عدم جواز اخذ عوارض تغییرکاربری در فرض وجود سابقه تصرف مالکانه در ملک

مالکانی که دارای املاکی هستند و این املاک ممکن است بدون استفاده مانده باشند، و یا متروکه باشند، و یا آموزشی و یا بهداشتی هستند که پس از اجرای طرح ها و برنامه شهرسازی آن املاک بصورت مسکونی یا غیر مسکونی و یا درمانی و بهداشتی تبدیل می شوند و با این تبدیل که یک نوع تبدیل قهری است و از

طرف سازمانهای مجری طرح انجام شده است.صحیح نیست که این سازمانها از مالکانی که املاک آنها در اجرای این طرح ها تبدیل و تغییر کاربری یافته اند، عوارض اخذ نمایند. چون این تغییر کاربری از جانب مالکان نبوده است تا عوارض آنرا پرداخت کنند، بنا به اصل تسلیط این افراد درمایملک خود حق هرگونه استفاده را دارند. و بعد از اجرای طرح های مصوب بازهم این مالکان دارای آن حق می باشند، و نیازی نیست که بابت این تغییرات عوارض پرداخت کنند. که موضوع رأی بشمارۀ دادنامه ۸۶/۴۳۷ و ۴۳۸ بکلاسه پرونده ۸۵/۳۶۶-۲۲۵ مؤرخ ۲۵/۶/۱۳۸۶ ابطال مصوبه بیست و چهارمین جلسه مؤرخ ۲۹/۱/۱۳۸۳ شورای اسلامی شهر تهران در این خصوص است، که مفاد رأی مذکور بشرح ذیل است:

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

قانونگذار به منظور رفع بلاتکلیفی مالکین اراضی و املاک واقع در طرحهای عمومی و عمرانی و تاکید بر اعتبار مالکیت مشروع و قانونی اشخاص و اصل تسلیط به شرح قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها، واحدهای دولتی و شهرداریها را مکلف به خرید و تملک و اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی مصوب در مهلت های مقرر در قانون نموده و به صراحت تبصره یک ماده واحده آن قانون در صورت عدم اجرای طرحهای عمومی و عمرانی ظرف پنج سال توسط واحدهای ذیربط، مالکین اراضی واملاک واقع در طرحهای مزبور را ذی حق به اعمال انحاء حقوق مالکانه اعلام داشته است. نظر به اینکه حکم مقنن در واقع و نفس الامر مفید بی اعتباری طرح مصوب و نتیجتاً انتفاء کاربری آن در مقام اعمال حقوق مالکانه است و مالکین اراضی مذکور شخصاً الزامی به انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداریها در استفاده از اراضی و املاک خودبه صورت طرحهای عمومی یا عمرانی مصوب ندارند و مقتضای اعمال انحاء حقوق مالکانه بـا توجه به اصل تسلیط مبین حق و اختیار و اراده مالک در نحوه استفاده از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه و مجاور فاقـد طرح بـا رعایت ضوابط قانونی مربوط است، بنابـراین مطالبه عوارض بابت تغییر کاربری ملک از آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و نظایر آن به مسکونی با توجه به انتفاء طرح مصوب و کاربری آن جهت صدور پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی موصوف به شرح مصوبه بیست وچهارمین جلسه مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۳ شورای اسلامی شهر تهران با عنوان «تعیین عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرحهای دولتی» به شماره ۲۰۹۴۹/۶۰۸/۱۶۰ مورخ ۶/۱۱/۱۳۸۳ مغایر هدف و حکم مقنن و خارج از حدود اختیارات شورای مزبور تشخیص داده می‎شود و مصوبه مزبور مستنداً به قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎شود.[۱۳]

[۱] – صمدی قوشچی، زید الله، همان،صص۶و ۱۵۵٫

[۲] – فرهودی، رحمت اله، محمدی، علیرضا، تأثیر احداث ساختمانهای بلند مرتبه بر کاربری های شهری، پژوهشهای جغرافیایی، ش۴۱،ص ۷۶-۷۷، ۱۳۸۰٫

[۳] – بهشتیان، سید محسن، بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح های عمومی شهرداری، تهران، طرح نوین اندیشه، ص ۱۳۶- ۱۴۲، ۱۳۸۶٫

[۴] -بهشتیان، سید محسن، همان، ص ۱۵۱-۱۵۲٫

[۵] – ر.ک به: جعفری لنگرودی، محمد جعفر، دانشنامه حقوقی، ج ۴، ص۵۹۳،۱۳۵۶٫

[۶] – کامیار، غلامرضا، حق مرغوبیت، مجله کانون، ش۱۲، ص۷، ۱۳۸۷٫

[۷] – دسترسی کامل متن رای در سایت حقوقی نیوز

http://newslaw.ir/rss/164-latst-rules-and-regulation/776

۲- دسترسی کامل به موضوع و متن رای در ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، ماهنامه شمارۀ ۹۳، خرداد ۱۳۸۸،                                                     http://www.notary.ir/content-news-letter/119

[۹] – ر-ک، سایت دیوان عدالت اداری، آراء هیات عمومی.

[۱۰] – قابل دسترسی متن و موضوع کامل آراء در سایت دیوان عدالت اداری

( http://www.divan-edalat.ir/show.php?page=ahoshow&id=9147)

[۱۱] – متن و مفاد  کامل این رأی قابل دستیرسی در سایت مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی،

http://rc.majlis.ir/fa/law/show/810707