جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
ثانیاً اقداماتی نظیر ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه، خاکبرداری، گودبرداری، احداث کوره های آجر پزی، دیوار کشی، ایجاد سکونت های موقت، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق و بالاخره هر نوع اقدامی که مطابق نظر جهاد کشاورزی مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود و بدون مجوز از کمیسیون مربوطه صورت گیرد، تغییرکاربری محسوب شده و مرتکب تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد. البته چنانچه گفته شد در صورت ضرورت تغییر کاربری، متقاضیان اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست درخواست خود را به همراه مدارک مثبته همچون سند مالکیت، جواز تأسیس یا موافقت اصولی طرح ونقشه های اجرایی به کمیسیون مربوطه ارائه نمایند و کمیسیون پس از بررسیی موضوع، نظر خود را اعلام خواهد نمود. تصمیمات این کمیسیون قابل تجدیدنظر در کمیسیونی مرکب از وزیر جهادکشاورزی یا نماینده وی و معاونان وزارت خانه های مسکن و شهرسازی کشور و سازمان حفاظت محیط زیست خواهد بود. قابل ذکر است چنانچه این کمیسیونها با تقاضای تغییر کاربری موافقت نمایند، هشتاد درصد قیمت روز اراضی مورد تقاضا با احتساب ارزش زمین پس از تغییرکاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد.

مجازات ها، توجه خاص حکومت به امر کشاورزی و درک اهمیت آن درکلیه برنامه های اقتصادی و سیاسی کشور موجب گردیده، تا قانونگذار ضمانت اجرای شدیدی را برای متخلفین از این قانون در نظر بگیرد. مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و مصوب ۱۳۷۴، چنانچه شخصی بدون مجوز لازم از کمیسیون مذبور اقدام به تغییر کاربری اراضی موصوف می نمود، مجازات نقدی تا سه برابر ارزش زمین به اضافه عوارض متعلقه نسبت به وی اعمال می گردید و مالک پس از پرداخت عوارض موصوف و جریمه متعلقه می توانست مجوز تغییر کاربری را دریافت و سایر اقدامات مورد نظر خود را به انجام رساند.

این نوع مجازاتها سبب گردیده بود تا برخی از سودجویان با تغییر کاربری اراضی حاشیه شهرها، دولت را در مقابل عمل انجام شده قرار داده و پس از طی روال قانونی و قضایی، سود زاید الوصفی را نصیب خود نمایند. در سال  ۱۳۸۵ با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی اصلاحیه قانون مذکور ارائه ونواقص قانون قبلی تا حد زیادی مرتفع گردید. به موجب اصلاحیه وارده، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ها چنانچه به صورت غیر مجاز و بدون مجوز از کمیسیون مذکور اقدام به تغییر کاربری غیز مجاز نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی به قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. بنابراین نقص قانون سال ۱۳۷۴ که طی آن دولت قادر به قلع و قمع مستحدثات نبود، در این اصلاحیه مرتفع و قلع و قمع بناء و اعاده زمین به حالت سابق جزء ثابت احکام دادگاهها گردید، و از این بابت گام مفیدی در این راه برداشته شد. شهروندان باید به این نکته مهم توجه نمایند که اقدام غیر قانونی و بدون مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی، نه تنها موجب هدرفتن سرمایه آنان خواهد شد، بلکه تشکیل سابقه کیفری در پرونده آنها را نیز به

دنبال خواهد داشت. جهادکشاورزی برای پیشگیری از جرم تغییر کاربری اراضی و همچنین به منظور معرفی متخلفین از این قانون به مراجع قضایی، اقدام به تشکیل اکیپ کنترل و نظارت نموده که وظیفه آن سرکشی از اراضی کشاورزی و پیگرد قانونی متخلفین است. اگر مأموران جهاد کشاورزی هرگونه تخلف از قانون مورد بحث را مشاهده نمایند، به متخلف تذکر داده و موضوع را صورت جلسه می نمایند و چنانچه مرتکب پس از تذکر ایشان، به اقدامات خلاف قانون خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی، از ادامه عملیات اجرایی جلوگیری به عمل آورد.

تشکیل شرکتهای سهامی زراعی، پرداخت تسهیلات بانکی در جهت احیاء قنوات و پوشش انهار و نهایتاً جرم انگاری تغییر کاربری بدون مجوز، از تدابیری است که مجموعۀ دولت و نهاد قانونگذاری برای حفظ اراضی زراعی و باغ ها پیش بینی نموده است.

همچنین مأمورین جهاد کشاورزی موظفند موضوع را به مراجع قضایی گزارش و با دستور مقام قضائی نسبت به قلع و قمع بناء و مستحدثات اقدام نموده و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. از آنجاییکه در کشور ما امر ساخت و ساز نیاز به اخذ مجوز از مراجع متعدد دارد، ممکن است اشخاص جهت تغییر کاربری اراضی کشاورزی به برخی از این مراجع همچون بخشداری ها مراجعه و بدون توجه به قوانین جهادکشاروزی و به صرف اخذ مجوز از این مراجع، اقدام به تخریب اراضی کشاورزی و تغییر کاربری این اراضی می نمایند. قانونگذار جهت رفع این معضل، تدبیر لازم را اندیشیده و اعلام نموده صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیر بنایی مانند آب، برق،گاز و  تلفن از سوی دستگاه های ذیربط در اراضی زراعی و باغی صرفاً باید پس از تأیید کمیسیون موضوع این قانون صورت گیرد و در غیر این صورت این مجوز فاقد اعتبار لازم بوده و مجازات مقرر نسبت به صادر کننده این مجوزها اعمال خواهد شد. از سوی دیگر قانونگذار به منظور جدیت در امر حفظ اراضی کشاورزی، دامنۀ مجازات ها را نسبت به افراد خاطی گسترش داده و کلیه کارکنان دولت و شهرداری ها و حتی دفاتر اسناد رسمی را نیز مشمول این قانون دانسته است.

جزییات بیشتر  :

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

 
به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها، هریک از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها که در اجرای این قانون و به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.

بنابراین با توجه به اهمیتی که قانونگذار برای امر کشاورزی و در نتیجه حفظ اراضی زراعی و باغ ها قائل گردیده لازم است، شهروندان ضمن توجه کافی به این موضوع از هر گونه اقدام خلاف قانون پرهیز نمایند و قبل از هرگونه اقدام و معاملاتی نسبت به این نوع اراضی، به مراکز جهاد کشاورزی مراجعه و از شرایط و نحوۀ اجرای مقررات مطلع گردند.

مبحث پنجم:تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغ ها

نحوه استفاده از زمین و تعیین کاربری، اعمال محدودیت و محرومیتی است، نسبت به حقوق فردی و مالکانه که به علل و انگیزه های گوناگون، از سوی مراجع و منابع قانون گذاری صورت می گیرد و چگونگی بهره برداری از ملک را محدود به حدودی می نماید؛ که مشروعیت آن یقیناً چارچوب و مبنای فقهی مشخصی را طلب می کند.پرسش از وجود یا عدم چنین مبنایی، زمینه ساز ورود به دو عرصه متفاوت و آشنایی با دو دیدگاه متباین است؛ نگرشی که با تمسک به برخی از روایات و قواعد فقهی و تکیه بر حقوق مالکانه و اولویت آن نسبت به حقوق عمومی، محرومیت مالک ا ز تصرفات مالکانه را جایز نمی داند و دسته ای دیگر که با نگاهی متفاوت به قواعد فقهی و روایات در صدد اثبات اولویت حقوق اجتماعی نسبت به حقوق مالکانه است. این اختلاف دیدگاه ها زمانی که با فروض و اشکال دیگری چون تبدیل موضوع شهرنشینی، سکوت یا عدم سکوت شارع در خصوص احکام شهر نشینی مدرن و جایگاه صدور احکام ثانوی، حکومتی تاسیسی و حکومتی مباین با احکام اولیه آمیخته می شود؛ پیچیدگی و دست یافتن به مبنای مشخص را دشوارتر می سازد . در این بین، یکسان انگاری موضوع و تعمیم روایات و قواعدی که در باب وظایف، تکالیف و حقوق همسایگان نسبت به یکدیگر صادر شده است را به شهرنشینی مدرن که از ملاک ها و معیارهای متفاوتی پیروی می نماید، اصولاً فروع احکام در غیر جایگاه خود می دانند . ایشان کنکاش در آیات، روایات و استنباطات فقهای گذشته با این دیدگاه را که می توان مبنای ماخوذ را در جهت اولویت یا عدم اولویت حقوق مالکانه، دستاویزی برای صدور احکام در خصوص شهرنشینی دانست، را انکار می نمایند و در مقابل دیگرانی بر این باورند که موضوع در کنار یکدیگر زیستن و نحوه تعامل و ارتباط افراد در اجتماع و هم چنین معنا و مفهوم مالکیت و تصرفات مالکانه از ملاک و مناط واحدی در شهرنشینی مدرن و آنچه در گذشته بوده است؛ پیروی می نماید و اساساً شهرنشینی مدرن را باید نمونه ای از همان روستا گزینی و شهرنشینی ابتدائی در مقیاسی بزرگتر دانست. لذا در بررسی و استخراج احکام مربوط به تعیین کاربری نباید با تمسک به تبدیل و تغییر موضوع و گذرا از احکام اولیه، مسئله را بررسی نمود. این معرکه آراء، پرداختن به مشروعیت این قوانین و دست یافتن به مبنایی مشخص از میان این ابهامات و دیدگاه های متفاوت را با توجه به کارکرد وسیع این مقررات در جامعه فعلی، امری محتوم نموده است.

گفتار اول: کاربری

این واژه در ارتباط با طرح جامع، طرح تفصیلی، طرح هادی، معنی یافته است.(که در فصل دوم آنها را بیان کردیم) و دارای مفهوم و کاربرد می شود.

بند اول: تعریف: به طور کلی تعیین نحوه استفاده از زمین را کاربری زمین می نامند.[۱] این کاربری در مناطق مختلف شهری در طرح جامع یا هادی آن شهر مشخص شده وتغییرات جزئی و یا غیر اساسی آن نیز به وسیله کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، به عمل می آید.[۲] در خارج از محدوده قانونی شهرها وشهرک ها نیز حفظ کاربری و یا تغییرات احتمالی آن زیر نظر وزارت کشاورزی می باشد.

بند دوم : تاریخچه

چون درگذشته مالیات پایه اقتصاد حکومت ها محسوب می شد و از طرفی میزان مالیات نسبت مستقیم با ابعاد و نوع کاربری زمین داشت؛ لذا عموما حکومت ها ازگذشته های دور  به این مطلب توجه خاصی می نمودند به عنوان مثال یونانی را درآسیای صغیر ممیزی نمایند و اراضی با کاربری کشاورزی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند. از آن پس یونانیان نیز دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت، نام مالک وکاربری زمین (که درآن زمان، زمین زراعتی مورد نظر بود) و نوع زراعت و میزان محصول ترتیب دادند. در روم قدیم هم سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی با کاربری مزروعی و متعلقات و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور درآنها دارند، در دفتر مخصوصی ثبت شود و هر چهار سال یک مرتبه درآن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که درآن مدت در وضع املاک (از حیث ابعاد، کاربری و حقوق) حاصل شده قید گردد سایر حکومت ها و مناطق دنیا نیز کما بیش وضع به همین منوال بوده و به طرق مختلف کاربری زمین ثبت و درج گردیده است و در معاملات همواره ابعاد، موقعیت و در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت.ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان به کار می رفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آنها معین می شد. ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک (مزروعی، جنگل، چمنزار یا غیره) را بر پلاک های مسی حک می نمودند.

در ایران در تاریخ ۳۱/۴/۱۳۲۱ آیین نامه ساختاری شهر تهران در ۱۱۵ ماده به تصویب رسید و طی ماده اول آن اخذ پروانه از شهرداری برای احداث بنای جدید یا تغییر بناهای موجود ضروری اعلام گردید. در ماده ۱۰۲ این آیین نامه، کاربری مناطق مختلف شهری مورد بررسی قرار گرفت. و طی آن شهر تهران از این حیث به مناطق بازرگانی، اداری، مسکونی و صنعتی تقسیم گردید.[۳] درسال۱۳۳۴ با تصویب قانون شهرداری، مطابق بند۲۴ مادۀ ۵۵ آن قانون، صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر احداث می شدند جزء وظایف شهرداری قرارگرفت.سرانجام در ۱۷/۵/۱۳۵۲ تبصره ای در رابطه با ضرورت رعایت کاربری تعیین شده در پروانه های صادره، در شهرهایی که نقشه جامع مصوب داشتند، به بند ۲۴ مادۀ ۵۵ الحاق گردید.

بند سوم : هدف از تعیین کاربری

اصولاً نوع کاربری زمین در مناطق مختلف شهری در طرح جامع یا هادی شهر تعیین می شود، که هدف از این طرح ها، به نظم درآوردن بافت شهری، حل مسائل و مشکلات موجود شهری، تنظیم و گسترش شهر بر اساس افزایش جمعیت و تحولات اقتصادی- اجتماعی و تقسیم شهر به نواحی مختلف از قبیل مسکونی، تجاری،آموزشی، بهداشتی، اداری و خدماتی و تدوین ضوابط شبکه مواصلاتی اصلی و معابر فرعی و … است.بدیهی است که عدم توجه به نوع کاربری و بهره برداری خاصی که بر اساس این طرح ها برای هر منطقه ای در نظر گرفته شده است؛ روند زندگی را خصوصاً در شهرهای بزرگ با مشکل مواجه می سازد و اثر آن در ابعاد مختلف مانند عبور و مرور، امداد رسانی، دسترسی به مایحتاج روزانه، آسایش، امنیت و مسائل آموزشی و فرهنگی ظاهر می شود.