اس. سی رانگوالا  خصوصیات عمومی سکونتگاه‌های غیررسمی را به شرح زیر بیان کرده است:
۱- سیما: عمده‌ترین نماد جهانی اسکان‌های غیررسمی سیمای نامطلوب آن است که احساس، وجدان و چشم آدمی را می‌آزارد. ساختمان­ها تخریب شده و فرسوده نشان می‌دهند.

۲- بهداشت و سلامت: از ویژگی‌های سکونتگاه‌های غیررسمی، استانداردهای پایین بهداشتی و بی‌توجهی از سوی خدمات بهداشت عمومی مشخص می‌کند. همچنین این­گونه اسکان‌ها به نواحی با نرخ‌های بالای مرگ و میر و بیماری اطلاق می‌شود.

۳- سطح درآمد: سکونتگاه‌های غیررسمی، ناحیه‌ای فقیر نشین است و توسط گروه‌های اجتماعی با حداقل درآمد اشغال گردیده است.

۴- آیین و رفتار: به لحاظ اجتماعی، اسکان‌های غیررسمی فاقد نظم و سازماندهی بوده و ممکن است ناحیه‌ای دارای فساد و جرم وجنایت باشد.

۵- تراکم: سکونتگاه‌های غیررسمی، ناحیه‌ای با مساکن متراکم یا مساکنی با تراکم انسانی بالا ویا در شرایط حادتر، استیلای هر دو حالت فوق است.

۶- شیوه زندگی: بسته به طریقی که اسکان‌های غیررسمی شکل گرفته، شیوه زندگی ساکنان آن ممکن است به نحوی باشد که نسبت به سایرین احساس بیگانگی نموده یا به صورت آشنایان صمیمی درآیند (Rangwala, 2010:89-90)

از سوی دیگر سرینیواس سه ویژگی معین و کلی کالبدی، اجتماعی و قانونی را برای سکونتگاه های غیررسمی به شرح زیر در نظر گرفته است:

۱- خصوصیات کالبدی: سکونتگاه‌های غیررسمی به سبب شرایط غیرقانونی ماهیت خود، دارای خدمات و زیرساخت‌هایی پایین­تر از سطوح حداقل و مناسب می‌باشد. این خدمات شامل؛ شبکه ارتباطی، تأمین آب، بهداشت معابر, فاضلاب، مدارس، مراکز درمانی و مراکز خرید و فروش و غیره هستند.

۲- خصوصیات اقتصادی و اجتماعی: اغلب ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی به گروه‌های کم­درآمد تعلق دارند که یا به عنوان نیروی کارمزد و یا در بخش­های مختلف غیررسمی فعالیت می‌کنند.

۳- خصوصیات قانونی: خصوصیت عمده‌ای که اسکان‌های غیررسمی را از سکونتگاه‌های رسمی جدا می‌سازد؛ مالکیت بر قطعه زمین مشخصی است که ساکنین بر روی آن مساکن خود را ساخته‌اند. این زمین‌ها می‌تواند اراضی عمومی یا تصرف شده دولتی، یا قطعه زمین‌های حاشیه‌ای به مانند زمین‌های محدوده ممنوعه خطوط راه آهن یا اراضی نا مطلوب باتلاقی باشد (Srinivas،۲۰:۲۰۱۱)

در نهایت با اتکا به مطالعات دانشگاهی و موارد پژوهش‌های دهه‌ی اخیر، ویژگی‌های سکونتگاه‌های غیر-رسمی را اینگونه می‌¬توان برشمرد: سکونتگاه‌هایی درون یا مجاور شهرها (به ویژه شهرهای بزرگ)، دارای بافت کالبدی نابسامان و عمدتاً خودرو بوده و از واحدهای مسکونی بدون رعایت اصول فنی ساختمان (هر چند با مصالح متعارف) ساخته شده و فاقد مجوز رسمی می‌باشند. اغلب ساکنان آنها از اقشار کم درآمد با سابقه‌ی اندک شهرنشینی هستند؛ که با آسیب های اجتماعی و اشتغال غیررسمی بیش از میانگین شهری که به آن وابسته‌اند، روبه رویند (صرافی،۲۶۶:۱۳۸۹).

۲-۴- علل پیدایش سکونتگاه‌های غیررسمی
مکانیسم ایجاد فضاهای مساله‏دار شهری (اجتماعات غیررسمی) در قالب یک رابطه علت ومعلولی با بسیاری از جریانات و تصمیمات اتخاذشده در سطح جامعه ارتباط برقرار می‎کند، به عبارت دقیق‎تر ظهور فضاهای غیررسمی در ساختار شهری حکایت از ناسالم ‎بودن ساختار اقتصادی داشته و نوعی دوگانگی را در عرصه زندگی شهری نشان می‎دهد (رفیعیان، ۱۳۹۰:۲۸۵) وضعیت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی شهر، منعکس کننده توسعه آن است. شکل‌های متراکم پیشرفت اقتصادی و اجتماعی موجب پنهان ماندن دوگانگی و ناهمگونی متداول بین ثروتمند و فقیر، یا برتری و عدم برتری در شهر می‌شود. ناهمگونی‌های گسترده اجتماعی و اقتصادی بین ساکنان شهر، اغلب نتیجه عقب ماندگی یک کشور در عرصه رقابت اقتصادی در جهان می‌باشد. اما گذشته از این، پی‌آمد برنامه‌ریزی داخلی کوتاه مدت نیز می‌باشد. این امر منجر به ازدیاد اسکان‌های غیررسمی در شهرها، حتی در کشورهای با پتانسیل نسبتاً مطلوب اقتصادی می‌شود. اقتصاد کلان به حاشیه رانده شده، حکومت فقیر با سهم نابرابر سود همکاری اجتماعی، سازمان فضایی فاسد و فقیر پدیده­های اجتماعی از سطح کلان تا خرد دلایلی برای رویش سریع سکونتگاه‌های غیررسمی در نواحی شهری کشورهای در حال توسعه هستند (Nawagamuwa, et al, 2009:5). پژوهشی که توسط دکتر اسفندیار زبردست صورت گرفته است نشان می‌دهد که سیاست‌های عمومی شامل؛ نظام برنامه ریزی شهری، نظام زمین شهری و سیاست‌های مسکن، علت‌های اصلی تشکیل و گسترش سکونتگاه‌های غیر رسمی (خودرو) در حاشیه مادر شهر تهران هستند (Zebardast, 2010:15) به هر حال در یک تحلیل کلی، در علت شکل‎گیری این سکونتگاه‌ها می‎توان به علل مختلفی اشاره کرد که اهم آنها به قرار زیر است:

۲-۴-۱- عوامل ساختاری جامعه:
در این رویکرد بحث ایجاد سکونتگاه‎های نابسامان شهری، در درون جریان تولید فقر و ساختار ناکارآمد حاکم بر جامعه تحلیل می‎شود. نظام کلان تولید فقر در سطح ملی، منطقه‎ای و محلی و سازوکارهای تقویت‎کننده آن (توزیع ناعادلانه منابع قدرت و ثروت، عدم تعادل فضایی جمعیت و فعالیت و درآمد) ضمن بسترسازی برای ایجاد فضاهای نامناسب شهری، عامل اساسی در تقویت مداری آن محسوب می‎‏گردد. در این دیدگاه به دلیل برتری برخی از کانون­های بزرگ شهری (مناطق منتخب اقتصادی) و برخورداری آنها از فوائد جریان تولید و درآمد جامعه و درنتیجه انباشت سرمایه و جمعیت در این نواحی و تسلط اقتصاد دوگانه، طیف گسترده‎ای از جمعیت که توان رقابت را نداشته به حاشیه رانده شده و نواحی نامساعد را جهت سکونت خود انتخاب می‎کنند. در کنار این فرایند مهاجرین تازه‎وارد و جویای‎کار به شهر نیز که از توان اقتصادی لازم برخوردار نمی‎باشند و در کوتاه مدت نمی‎توانند جذب بازار رسمی اشتغال شهری شوند نیز فشار مضاعفی را بر منابع موجود شهر وارد ساخته و بازار کاذب غیررسمی شهر را بوجود می‎آورند. بدلیل عدم امکان رقابت گروه‌های کم‎درآمد در بازار رسمی و جذابیت بازار غیررسمی، تامین نیازها از طریق این بازار صورت پذیرفته و در نتیجه تجلی آن در قالب سکونتگاه‌های نابسامان غیررسمی ظهور می‎کند. این دیدگاه رفع این عارضه را در تغییر ساختارهای تعادل بخش جامعه جستجو می‎کند و اعتقاد دارد تا عدم رفع موانع تولیدکننده فقر در جامعه نمی‎توان انتظار تغییر این جریان را داشت. اقتصاد وابسته در اکثر کشورهای جهان‎سوم و تصمیم‎گیری‌های سیاسی ناشی از آن، در این دیدگاه علت اصلی پیدایش سکونتگاه‎های ناپایدار شهری تلقی می‎شود.

۲-۴-۲- علل سازمانی:
در کنار دیدگاه ساختاری برخی از صاحب‎نظران، فقدان نظام یکپارچه مدیریت توسعه شهری و ناکارآمدبودن سیستم اداری جامعه را مولد اصلی بروز این سکونتگاه‎ها تلقی می‎کنند. در اینجا ناکارآمدی سازمان اداری و مدیریتی حاکم بر جامعه و برنامه‎ریزی‎های بخشی موجود در آن، تولید کننده نابرابری تصور می‎شوند، و اعتقاد بر این است که برنامه‎‎های سازمانی پاسخگوی نیاز سکونتی اقشار کم‎درآمد شهری نبوده و درنتیجه این گروه‌ها، در شرایطی متفاوت و خارج از کنترل صورت می‎گیرد.

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه ها  :

۲-۴-۳- فقدان سیستم‎های حمایتی و مشارکتی:
برخی دیگر علت اصلی پیدایش سکونتگاه‎های نابسامان شهری را ناکارآمدی نظام‌های حمایتی (اعطای وام­های اعتباری و غیره) و ناتوانی بکارگیری توانمندی‌های محلی تصور می‎کنند و آنرا عامل مهمی در ایجاد و تشدید این گرایش نامطلوب شهری می‎دانند به نظر اینان تقویت چتر حمایت‎های اجتماعی و استفاده از ظرفیت‎های مشارکت مردمی (درقالب نهادهای مردمی) می‎تواند عاملی در جهت کنترل این نواحی باشد.

۲-۴-۴- فعالیت‎های باندهای (مافیایی) نامشروع زمین
عدم کنترل و نظارت بر مصرف درست زمین، که عامل کمیابی در نواحی شهری محسوب می‏گردد به‌عنوان عاملی در ایجاد و گسترش سکونتگاه‌های غیر رسمی تلقی می‎شود. فقدان اهرم‌های کنترل‎کننده در جهت به تعادل رساندن عوامل بازار و وجود مافیای نامشروع کنترل‎کننده زمین‎های بی‎دفاع شهری، جریان تسخیر مناطق باز شهری را دامن زده و بصورت واگذاری غیر قانونی به افراد دیگر صورت می‎پذیرد. فعالیت‏های غیرقانونی انجام شده بر روی زمین‎های شهری و رانت‎های حاصله از آن ضمن اینکه حکایت از فقدان اهرمهای نظارت قانونی بر منابع شهری دارد گویای گسیختگی سازمان فضایی شهر و نبود مدیریت مقتدر شهری است و لذا عاملی در جهت تشدید سکونتگاه­های غیررسمی شهری محسوب می‎گردد.

نتیجه اینکه عوامل ذکرشده هر کدام به نوعی تلاش در جهت تبیین علت پیدایش این نواحی را دارد لیکن بنظر می‎رسد ذکر یک عامل صرف، تحلیل‎کننده مناسبی برای ابعاد مختلف موضوع نباشد و ترکیبی از عوامل مختلف که از سطوح کلان ملی و اتخاذ سیاست‎های تشدید کننده نابرابری آغاز و تا سطوح محلی که عمدتاً به مدیریت‎های اجرایی محلی مرتبط می‎شود بصورت توأمان به ایجاد این فضاها در مناطق شهری منجر می‎گردد. نکته قابل ذکر وجود گروهی از افراد سودجو و فرصت‎طلبی است که از آشفته ‎بودن بازار حاصله، نهایت استفاده را برده و بیشترین بهره را می‎برند ضمن اینکه باید به این مطلب نیز اشاره کرد تا رفع و یا کاهش شرایط ایجادکننده این نواحی، صرفا با تکیه بر فعالیت‎های پروژه محور نمی‎توان انتظار کاهش این معضل شهری را داشت (رفیعیان، ۱۳۹۰:۲۹۰)